* الرياض - صالح العيد:
إثر موافقة مجلس الوزراء الموقر على «نظام ملكية العقارات للمنفعة العامة، ووضع اليد المؤقت على العقار بالقرار رقم «31» وتاريخ 1/2/1424هـ والمصادق على ذلك بالمرسوم الملكي رقم «م/15» وتاريخ 11/3/1424هـ والمتكون من ثلاثة أبواب وسبع وعشرين مادة.
تناول الباب الأول «نزع الملكية للمنفعة العامة» فيما تناول الباب الثاني «وضع اليد المؤقت على العقار» واشتمل الباب الثالث على الاحكام العامة فيما يلي نص النظام:
المادة الأولى
يجوز للوزارات والمصالح الحكومية وغيرها من الاجهزة ذوات الشخصية المعنوية العامة نزع ملكية العقار للمنفعة العامة لقاء تعويض عادل، بعد التحقق من عدم توفر الاراضي والعقارات الحكومية التي تفي بحاجة المشروع. ولا يجوز نزع ملكية عقار الا لتنفيذ مشروع معتمد في الميزانية.
المادة الثانية:
لا يتم التعويض وفقا لهذا النظام اذا كان العقار المراد اقتطاعه او اقتطاع جزء منه مما يشترط لتملكه الاحياء ولم يتم احياؤه وقت تخطيط المشروع وفقا لشروط الاحياء المقررة، على ان تنظر لجنة التقدير المنصوص عليها في المادة السابعة في تعويض صاحبه تعويضا عادلا عما قد يلحقه من أضرار.
المادة الثالثة:
يستحق التعويض عما يتم اقتطاعه لتحديد وتنفيذ شبكات الطرق الرئيسية او لصالح التخطيط وفقا لما يأتي:
أولا: بالنسبة لما هو واقع داخل حدود حماية التنمية:
أ - الاراضي التي سبق اخذ النسبة النظامية التي تقتطع مجانا منها يعوض المالك عما يقتطع منها بعد ذلك.
ب - الاراضي التي سبق اخذ جزء من النسبة النظامية منها لا يعوض المالك عما يقتطع منها بعد ذلك اذا لم يتجاوز الاقتطاع السابق واللاحق النسبة النظامية، وبشرط ان يكون الباقي منها بعد الاقتطاع السابق واللاحق عشرة آلاف متر مربع فأكثر، ويعوض عن الفرق ان قلت مساحة الباقي منها عن ذلك.
ج - الاراضي التي لم يسبق اخذ النسبة النظامية منها لا يعوض المالك عما يقتطع منها إذا لم يتجاوز المقتطع النسبة النظامية وبشرط ان يكون الباقي منها بعد الاقتطاع عشرة آلاف متر مربع فأكثر، ويعوض عن الفرق ان قلت مساحة الباقي منها عن ذلك.
د - إذا طلب مالك الارض تقسيمها او تخطيطها وفقا لما تقرره الأنظمة والتعليمات لا يعوض عما يقتطع منها لذلك، ما لم يتجاوز الاقتطاع السابق ان وجد واللاحق النسبة النظامية لكامل المساحة، إلا اذا كان تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك.
هـ - اذا طلب مالك القطعة المفرزة من أرض سبق تخطيطها تقسيمها الى قطع أصغر وتطلب ذلك فتح شارع أو أكثر لخدمتها فلا يعوض عن ذلك.
و - أراضي المباني والمزارع بغض النظر عن مساحاتها يتم التعويض عن المساحات التي تقتطع منها، كما يتم التعويض عن المباني والغرس. وفي حالة طلب مالكها تقسيمها او تخطيطها وفقا لما تقرره الانظمة والتعليمات لا يعوض عما يقتطع منها لذلك في حدود النسبة النظامية، كما لا يعوض اذا كان تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك.
ثانيا: بالنسبة لما هو واقع خارج حدود حماية التنمية:
أ - الأراضي التي لا تزيد مساحاتها على عشرة آلاف متر مربع، والمباني، والمزارع، بغض النظر عن مساحاتها - يتم التعويض عن المساحات التي تقتطع منها، كما يتم التعويض عن المباني والغرس. ولا يتم التعويض عن المقتطع منها لصالح تقسيمها وفقا لما تقرره الانظمة والتعليمات اذا طلب المالك ذلك، وذلك في حدود النسبة النظامية المقررة لما هو داخل حدود حماية التنمية، ما لم يكن تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك.
ب - الأراضي التي تزيد مساحاتها على عشرة آلاف متر مربع، لا يتم التعويض عما يقتطع منها للطرق الرئيسية في حدود ما نسبته 12% من مساحاتها، وبشرط ان يكون الباقي منها بعد الاقتطاع عشرة آلاف متر مربع فأكثر، ويعوض عن الفرق ان قلت مساحة الباقي منها عن ذلك. وفي حالة تخطيطها وفقا لما تقرره الانظمة والتعليمات تطبق عليها الفقرات «ب، د، هـ» من البند أولا.
ثانيا: بالنسبة للمدن والقرى والهجر التي لا يوجد لها حد حماية تنمية:
تقوم وزارة الشؤون البلدية والقروية بوضع تعليمات حول ما يتم بشأنها من حيث التخطيط والبناء فيها، وهذه التعليمات تحدد حد حماية التنمية بالنسبة لها بحيث يبنى عليه في التفرقة المذكورة آنفا.
المادة الرابعة:
مع مراعاة ما ورد في المادة الثالثة يكون تنفيذ خطوط المرافق العامة في الشوارع والطرق وأحرامها او في الاراضي المملوكة للدولة، فاذا تعذر ذلك وكان لابد من تنفيذ خطوط المرافق العامة في الاملاك الخاصة فيتم ذلك بأقل قدر ممكن من الضرر، مع دفع تعويض عادل وفقا لهذا النظام بعد الاتفاق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة المواصلات حول مسارات هذه المرافق لتتفق مع مسارات الشوارع والطرق مستقبلا وفقا لما تقتضيه المصلحة العامة، ويجب التهميش على صكوك الملكيات وسجلاتها الموجودة فيها هذه المرافق بذلك.
المادة الخامسة:
1- يصدر قرار الموافقة بالبدء في اجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة من الوزير المختص او رئيس المصلحة الحكومية او مجلس ادارة الجهاز ذي الشخصية المعنوية العامة او من ينيبونهم، على ان يرفق بالقرار نسخة من مخطط المشروع المقترح نزع الملكية لاجل تنفيذه، وتبلغ البلديات وكتاب العدل والجهات المختصة الاخرى بذلك.
ويجب ان يتضمن القرار دعوة الجهات المشار اليها في المادتين السادسة والسابعة لتسمية مندوبيها خلال فترة لا تزيد على خمسة عشر يوما.
2- ينشر قرار الموافقة في الجريدة الرسمية وفي صحيفتين من الصحف اليومية التي توزع في المنطقة. كما تلصق صورة من الاعلان في مقر الجهة صاحبة المشروع، وفي مقر المشروع، وفي المحكمة، وفي الامارة او المحافظة او المركز، وفي البلدية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها.
المادة السادسة:
1- لا يجوز تقسيم ارض او دمج عقار بآخر، او الترخيص بالبناء في العقارات الواردة في مخطط المشروع المقترح نزع الملكية لاجل تنفيذه، وذلك اعتبارا من تاريخ التبليغ بقرار الموافقة بالبدء في اجراءات نزع الملكية.
2- يتخذ تاريخ نشر قرار الموافقة بالبدء في اجراءات نزع الملكية اساسا لتقدير التعويض، ولا يعتد بما يتم بعد ذلك من تعديلات او اضافات او تحسينات او بناء او احياء او غرس او نحو ذلك.
3- تكون الجهة صاحبة المشروع لجنة تشترك فيها الامارة والبلدية المختصة، وتكون مهمتها دخول العقارات الواقعة في حدود مخطط المشروع بحضور المالكين والشاغلين او احدهما حسب الاحوال او من يمثلهم، وتحرير محضر بذلك تبين فيه نوع العقار ووصفه الاجمالي ومشتملاته من المباني والاسوار والاشجار والمزروعات والآبار والسدود والعقوم وغير ذلك مما يمكن ان يكون له اثر في التعويض، واسم المالك والشاغل للعقار واصحاب الحقوق عليه مما يقدم للجنة من صكوك او مستندات، مع توضيح ذلك بالرسوم والمخططات عند الحاجة، ويوقع هذا المحضر من قبل اعضاء اللجنة واصحاب الشأن من المالكين والشاغلين او من يمثلهم. فان امتنع اي من الاعضاء او اصحاب الشأن عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان السبب، ولا يمنع التوقيع من تصحيح الخطأ اذا ثبت، كما تثبت الاعتراضات ان وجدت. وعلى اللجنة ان تنهي عملها خلال ستين يوما من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في اجراءات نزع الملكية.
المادة السابعة:
تؤلف الجهة صاحبة المشروع لجنة لتقدير تعويض العقارات المقرر نزع ملكيتها او المتضررة من المشروع على النحو الآتي:
أولا: خمسة مندوبين من الجهات الحكومية، تسميهم جهاتهم، وهم:
1- مندوب من الجهة صاحبة المشروع.
2- مندوب من وزارة العدل.
3- مندوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية.
4- مندوب من وزارة الداخلية.
5- مندوب من وزارة المالية والاقتصاد الوطني.
ثانيا: اثنان من اهل الخبرة في العقار، ترشحهما الغرفة التجارية الصناعية بالمنطقة.
ويشترط في اعضاء اللجنة ان يكونوا من السعوديين ذوي الخبرة، المعروفين بالامانة، وألا تقل مرتبة مندوب الجهة الحكومية عن السادسة. كما يشترط في مندوب وزارة العدل - بالاضافة الى ذلك - توفر المؤهل المقرر للتعيين في السلك القضائي. ولا يجوز ان يكون عضوا في اللجنة من كان له او لزوجته أو لأحد أصهاره أو أقاربه حتى الدرجة الرابعة حق او مصلحة في العقار المقرر نزع ملكيته او المتضرر من المشروع، او كان وكيلا لاحد اصحاب الحقوق على العقار او وصيا او قيما عليه.
المادة الثامنة:
على لجنة التقدير المنصوص عليها في المادة السابعة البدء في تقدير التعويض خلال ستين يوما من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في اجراءات نزع الملكية، وان تنتهي من التقدير في موعد لا يتجاوز تسعين يوما من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في اجراءات نزع الملكية، ما لم توجد أسباب تقرر اللجنة في محضر خاص انها تحول دون ذلك، ويعتمد المحضر من الجهة صاحبة المشروع.
المادة التاسعة:
1- يجوز للجنة التقدير ان تطلب من الجهات المختصة مساعدتها بمن تراه من الخبراء والموظفين.
2- يجب على اللجنة دخول العقارات في سبيل تنفيذ مهامها بحضور المالكين والشاغلين او احدهما حسب الاحوال او من يمثلهم، وعلى هؤلاء تمكين اللجنة من القيام بالاعمال التي يتطلبها انجاز مهامها.
3- تنعقد اللجنة بحضور جميع اعضائها، وتتخذ قراراتها بالاغلبية، وترفعها الى الجهة صاحبة المشروع لاعتمادها. ويجوز لهذه الجهة ولوزارة المالية والاقتصاد الوطني طلب اعادة التقدير خلال ثلاثين يوما من تاريخ قرار التقدير، ويتم ذلك بواسطة لجنة اخرى من غير الاعضاء السابقين لا يقلون عنهم من حيث الاشتراطات ولا تقل مرتبة مندوبي الجهات الحكومية في هذه اللجنة عن العاشرة. وتكون خلال ثلاثين يوما من تاريخ طلب اعادة التقدير، وتتخذ قرارها بالاغلبية، ويجب ان تنهي عملها خلال ستين يوما من تاريخ طلب اعادة التقدير وإلا أخذ بقرار اللجنة الأولى.
المادة العاشرة:
تقوم لجنة التقدير بما يأتي:
1- الوقوف على العقار او العقارات المقرر نزع ملكيتها والتحقق مما ورد في محضر اللجنة المشار اليها في المادة السادسة.
2- تقدير العقارات المقرر نزع ملكيتها ارضا، وبناء، واشجارا، ومزروعات وأي انشاءات او حقوق اخرى وفق الأسس الآتية:
أ - يكون تقدير التعويض عن العقار على اساس قيمته وقت وقوف لجنة التقدير على العقار المراد نزع ملكيته.
ب - يكون تقدير التعويض عن الاشجار على اساس قيمتها وقت وقوف اللجنة على العقار المراد نزع ملكيته، مع مراعاة نوعها وعمرها ونتاجها.
ج - يكون تقدير التعويض عن المزروعات والثمار اذا لم يمكن تأخير نزع ملكيتها الى ما بعد الانتهاء من الحصاد وقطف الثمار وفق ما تراه لجنة التقدير.
د - يكون تقدير التعويض عن الاراضي المخصصة للاستعمالات العامة التي لا تشملها النسبة النظامية في المخططات الخاصة - بعد مضي سنتين من تاريخ تخصيصها، وفقا لاحكام هذا النظام.
3- تقدير قيمة التعويضات لاصحاب العقارات المتضررة من المشروع دون ان يقتطع شيء منها لصالحه وذلك على اساس الفرق بين قيمة العقار قبل تنفيذ المشروع وقيمته بعده.
المادة الحادية عشرة:
اذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار فيتبع ما يأتي:
1- تقدر قيمة مساحة الارض المقرر نزع ملكيتها والبناء والغراس المقام على هذه المساحة اذا كان الجزء الباقي من الارض او البناء او الغراس قابلا للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، وتضاف الى هذه القيمة تكاليف اصلاح وترميم الجزء المتبقي من البناء.
2- تقدر قيمة مساحة الارض المقرر نزع ملكيتها فقط وقيمة كامل البناء او الغراس اذا كان الجزء الباقي من البناء او الغراس بعد اقتطاع ما يحتاجه المشروع غير قابل للانتفاع به وكان الجزء الباقي من الارض بعد الاقتطاع قابلا للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، على ان تتولى الجهة صاحبة المشروع هدم الجزء الباقي من البناء.
3- تقدر قيمة كامل العقار ارضا وبناء وغراسا اذا كان الجزء الباقي من ارض العقار بعد اقتطاع ما يحتاجه المشروع غير صالح للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، او كانت تكاليف اصلاح الجزء الباقي من العقار تساوي او تفوق قيمة هذا الجزء.
ويعود تقدير قابلية الجزء الباقي من العقار للانتفاع به او وجود الضرر الى لجنة من الامانة او البلدية المختصة مع اشراك مندوب او اكثر من وزارة الزراعة والمياه اذا كانت الارض زراعية، وذلك لتحديد مدى الانتفاع من الغراس المتبقي من عدمه او وجود الضرر فيه.
المادة الثانية عشرة:
اذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار ونقصت قيمة الجزء او الاجزاء الباقية منه بسبب تنفيذ المشروع، وجب مراعاة النقصان عند تقدير التعويض المستحق.
المادة الثالثة عشرة:
يجوز ان يكون التعويض عن العقار المنزوعة ملكيته للمنفعة العامة او جزء منه ارضا اذا رضي المالك بذلك.
المادة الرابعة عشرة:
اذا اختلفت مساحة العقار الواردة في وثائق اثبات الملكية عن المساحة الفعلية للعقار حسب وضعه على الطبيعة، فيجري التقدير حسب المساحة الفعلية او الواردة في وثائق الملكية ايهما اقل، وذلك دون اخلال بحق مالك العقار في اثبات ملكيته للجزء الذي لم يدخل في التقدير.
| 
