نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
د. صالح بن علي الهذلول

يعد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الذي صدر مؤخراً نقطة انطلاق هامة في مسيرة التنمية العمرانية في مختلف مدن وقرى المملكة العربية السعودية، فقد أصدر مجلس الوزراء الموقر القرار رقم 40 في 9/2/1423هـ المصادق عليه بالمرسوم الملكي رقم م/5 وتاريخ 11/2/1423هـ بشأن اعتماد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، كما أصدرت وزارة الشؤون البلدية والقروية اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها بالقرار الوزاري رقم 11985 وتاريخ 21/2/1424هـ.
وقد استهدف النظام التيسير على المواطنين بمختلف فئاتهم في تملك وحدات عقارية وفرزها لاستخدامها في الأغراض المختلفة كالشقق السكنية والمحلات التجارية والمكاتب الإدارية..الخ، كما فتح آفاقاً جديدة للاستثمار الوطني في مجال إنشاء المجمعات السكنية والتجارية واستثمارها، في الوقت الذي أتاح الفرصة أمام كافة المواطنين لتجميع رؤوس الأموال وعمل جمعيات ملاك يتم تسجيلها في وزارة العمل والشؤون الاجتماعية بحيث تضع جمعية الملاك لائحة لضمان العقار وحسن الانتفاع به، وقد تضمن النظام ولائحته التنفيذية العديد من الضوابط المتعلقة بفرز الوحدات العقارية واشتمال صكوك الملكية على أوصاف قطعة الأرض وحدودها وشكلها وأوصاف الوحدة العقارية وحدودها وشكلها الهندسي، كما حدد الأجزاء المشتركة من البناء التي تعد ملكيتها شائعة بين جميع الملاك بنسبة مساهمة كل منهم في رأس المال والمصروفات التي تندرج تحت بند صيانة الأجزاء المشتركة، واشتمل النظام على إجراءات نقل الملكية أمام الجهات المختصة عند توثيق العقود والإقرارات وإصدار الصكوك المتعلقة بها ..الخ.
وتعد اللائحة التنفيذية إحدى الوثائق الهامة لتطبيق وتنفيذ نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، فقد أشارت المادة الأولى إلى العلاقة الوثيقة بين فرز البناء إلى وحدات عقارية وما صدر بشأنه من مخططات وتراخيص معتمدة من البلدية المختصة، كما وضعت آلية لفرز المباني التي لم يسبق إصدار مخططات أو تراخيص بشأنها بحيث يمكن فرزها بعد عمل رفع مساحي وتقديم شهادة مصدقة من مكتب هندسي معتمد بسلامة المبنى إنشائياً، وتضمنت المادة الثانية إمكانية فرز وحدة عقارية أو أكثر لمالك واحد بصك مفرز يحدد فيه كافة المعلومات عن الوحدة العقارية وما يخصها من الأجزاء المشتركة التي لا تقبل القسمة في كامل البناء، بينما ركزت المادة الثالثة على عدم تصرف الملاك في حصصهم من الأجزاء المشتركة بصفة مستقلة لا سيما في الأجزاء التي لا يمكن قسمتها، ولا يجوز للمالك استعمال الأجزاء المشتركة الا فيما خصصت له والانتفاع بما يخصه منها مع مراعاة حقوق غيره من الملاك كما في المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية.
أما المادتان السادسة والسابعة فقد تضمنتا عدم جواز القيام بأي عمل من شأنه تهديد سلامة البناء في الوقت الذي يجوز فيه للمالك أن يغير استخدام ملكه بعد الحصول على موافقة جمعية الملاك وصدور الترخيص اللازم من البلدية المختصة، ويتحمل الملاك نفقات الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها كل بنسبة حصته في تلك الأجزاء وفقاً لما ورد في المادة الثامنة من اللائحة.
وحددت المادة التاسعة آلية نقل الملكية بدءا بتقديم المستندات المطلوبة من المالك إلى البلدية المختصة للتحقق منها واستيفائها لكافة البيانات اللازمة ثم تحال من البلدية لكتابة العدل لإكمال ما يلزم نحو إصدار وثيقة الملكية للعين التي تم فرزها حسب الإجراءات المتبعة نظاماً.
وتضمنت اللائحة التنفيذية كذلك كل ما يتعلق بجمعية الملاك اعتباراً من المادة العاشرة حتى المادة السابعة عشرة حيث يجوز للملاك بأغلبية الأنصبة ان يكونوا جمعية ملاك لإدارة العقار وضمان حسن الانتفاع به على أن يكون لجمعية الملاك ذمة مالية مستقلة وتسجل في وزارة العمل والشؤون الاجتماعية، وحددت المادة الخامسة عشرة المهام التي تصدر بشأنها قرارات جمعية الملاك لا سيما في انتخاب أو عزل مدير الجمعية والتصريح لأحد الملاك بإحداث تعديل فيما يخصه من الأجزاء المشتركة، وكذا وضع لائحة لضمان حسن الانتفاع بالعقار وغير ذلك من المهام المنوطة بجمعية الملاك.
واشتملت المواد «18، 19، 21» على كل ما يتعلق برسوم الخدمات والمرافق واشترطت تأمين عداد لكل وحدة سكنية من مرفقي الكهرباء والمياه في المباني الجديدة وكذلك المباني القائمة قبل صدور هذه اللائحة إذا توفر فيها عداد لكل وحدة وإلا فإن المالك يقوم بسداد ما يخصه بنسبة استهلاكه من الخدمة وفقاً لما تقرره جمعية الملاك التي تقوم بتحصيل الرسوم والنفقات في موعد أقصاه ثلاثين يوماً من تاريخ الاستحقاق، وتقوم جمعية الملاك بإعداد الحسابات الختامية واعتمادها من مكتب محاسب قانوني معتمد.
هذا وقد تضمنت المادة «20» ان تقوم جمعية الملاك بالاحتفاظ بسجلات تدون بها محاضر اجتماعات الجمعية ويحق للملاك طلب فحص السجلات ودفاتر الحسابات خلال فترات تحددها الجمعية، كما تضمنت المادة «22» ان تكون جميع العناوين والمراسلات والإطارات والمكاتبات والبيانات والتقارير التي توجهها جمعية الملاك باللغة العربية، وفي حالة تغيير المالك لعنوانه إخطار الجمعية كتابياً بالعنوان الجديد.
إن تطبيق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها ولائحته التنفيذية في كافة مدن وقرى المملكة سوف يساهم بشكل فاعل في دفع عجلة التنمية العمرانية بما يوائم بين حاجة المواطنين وتطبيق الاشتراطات الفنية للمخططات، كما يضع الحلول الملائمة أمام شريحة عريضة من المواطنين الذين كانوا يتوقون لنظام يعتمد تيسير إسكانهم في حدود إمكاناتهم المادية المتاحة.