|
| تحقيقات
 *
* إعداد ورصد - تركي ابراهيم الماضي:
قال معالي وزير الشؤون البلدية والقروية في تصريح لجريدة الجزيرة )6/11/1421ه( بأنه لا نية لدى الوزارة في الوقت الحاضر وحتى في المستقبل القريب السماح ببناء دور ثالث على الفلل السكنية لأن النظام حدد الارتفاعات والمواصفات الفنية لهذه الفلل!!
ولن أعلق على تصريح معالي الوزير )مباشرة(.. بل سأكتفي بعرض الأزمة السكانية التي تنتظر مدينة الرياض خلال العشر سنوات القادمة من خلال النقاط التالية.. والتي ستوضح ان تصريح معالي الوزير لم يكن به استشراف للمستقبل القريب وما يحمله من مشكلة كبرى بل إنه اكتفى بالقول إن النظام )لايسمح(.. وكأن هذا النظام )غير مقبول(تعديله وفق الأوضاع والمتغيرات الجديدة وأهمها الانفجار السكاني الذي تشهده مدينة الرياض منذ سنوات مضت!
يشير د. سليمان الرويشد الوكيل المساعد للتعمير والمشاريع بالهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض في ورقة عمل شارك بها في ندوة مستقبل الاسكان في مدينة الرياض إلى: أن الرياض شهدت خلال العقود الثلاثة الماضية إازدياداً كبيراً في عدد السكان حيث تضاعف هذا العدد أكثر من عشر مرات خلال تلك الفترة، فقد كان عددسكان المدينة لايتجاوز )000.300( نسمة في عام 1388ه بينما وصل وفق آخر بيانات احصائية عام 1417ه لحوالي )1.3( ملايين نسمة، ومن المتوقع ان تستمر هذه الزيادة في عدد السكان خلال السنوات القادمة بمعدل يتراوح مابين 6- 10% سنوياً ليصل سكان مدينة الرياض في عام 1432ه إلى )7.7( ملايين نسمة.
وأن زيادة بهذا المقدار في عدد السكان ينبغي ان يصاحبها نمو مماثل في حجم الاسكان ليلبي احتياجات السكان المستقبلية في هذا المجال إلا أن الواقع يخالف ذلك فقد وجد ان الزيادة في عدد الأسر بمدينة الرياض خلال الفترة مابين أعوام 1411ه إلى 1417ه بنسبة )41%( بينما الزيادة في عدد الوحدات السكنية الجديدة خلال تلك الفترة لم تزد عن )29%( ومن ثم يتبين مقدار النقص في معدل الزيادة بعدد الوحدات السكنية مقارنة مع معدل تكون الأسرة في مدينة الرياض.
كما يتبين أيضاً من الدراسات التي تناولت هذا الجانب أن النمو المتوقع في عدد الوحدات السكنية خلال الأعوام القادمة يقل عن النمو المتوقع في عدد الأسر بفارق قد يصل إلى )40%( في عام 1431ه حيث سيكون معدل نمو الأسر المتوقع مابين )7-13%( سنوياً بينما سيكون معدل ازدياد الوحدات السكنية المتوقع في حدود )7.4%( سنوياً !!!
)2(
أظهرت دراسة حديثة ان أقل من )30%( من الأسر السعودية في مدينة الرياض تستطيع الانفاق على امتلاك مسكن معاصر من دون الحصول على دعم حكومي كما تستطيع أقل من )15%( من الأسر السعودية المستأجرة امتلاك سكن معاصر بدون دعم.
وأشارت الدراسة التي أجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض أن المسح الذي أجرته الهيئة في عام 1417ه أظهر أن الأسر التي يقل دخلها عن )36000( ريال سنوياً تنفق )4.37%( حوالي خمسي دخلها السنوي على ايجار السكن وبهذه النسبة المرتفعة نجد أن الأسر الواقعة ضمن هذه الفئة تستقطع جزءاً من دخلها أكبر من المعدلات العالمية )30%( للانفاق على المسكن وذلك على حساب جوانب الانفاق الرئيسة الأخرى مثل الغذاء والكساء والصحة والتعليم وتمثل هذه الفئة من الأسر )5.15%( أكثر من سدس مجموع الأسر السعودية المستأجرة في مدينة الرياض ومن ذلك فإن هذه الأسر سوف تحتاج إلى إعانة كاملة )الجزيرة11/1/1422ه(.
)3(
في إطار الدعم الحكومي لاسكان المواطنين فقد بلغ عدد المنح المنفذة بموجب أوامر سامية حتى نهاية 1420ه في جميع مدن المملكة )404.399( منح، وقد نفذت أمانة مدينة الرياض )295.173( منحة وذلك يشكل نسبة )39.43%( من اجمالي عدد المنح المنفذة )الرياض 19/1/1422ه(.
سأتوقف عند هذه النقطة وأتساءل هنا عن نوعية وطبيعة هذه المنح، وهل مثلاً مخطط )نمار( الذي تنفذ فيه المنح حالياً هو الذي سيوفر السكن الملائم للمواطن وخاصة ان هذا المخطط يقع خارج مدينة الرياض من جهة الغرب.. بالإضافة إلى أن هذا الحي غير ملائم للسكن لاعتبارات جغرافية لوجود وادي وهضبات متعددة تجعل بناء مسكن في هذا الحي هو من ضرب الجنون؟! ويؤكد كل في التوصيات التي خرجت بها ندوة مستقبل الاسكان في مدينة الرياض حيث أكدت على: مراعاة مواقع أراضي المنح بحيث تكون ضمن الأراضي البيضاء داخل المنطقة المطورة لخفض تكلفة توفير البنية التحتية والخدمات وبالتالي تخفيض تكلفة الاسكان.
)4(
تطرق د. طارق فدعق في ورقته التي شارك بها في ندوة مستقبل الاسكان في مدينة الرياض حول اسكان ذوي الدخل المنخفض إلى أنه حتى لو افترضنا أن نسبة الفقراء في بلدنا قليلة جداً إلا أن عددالسكان الحالي ونسبة نموه تجعلان التفكير في الاعداد الفعلية والاحتياجات الخاصة بذوي الدخل القليل ضرورة حقيقية وتشير تقديرات الاحتياج السكاني للخمس سنوات القادمة أننا سنحتاج إلى ثمانمائة ألف وحدة سكنية ويتطلب هذا العدد الضخم ضرورة التفكير في السياسات والبرامج الاسكانية بدقة وحرص وقد جاء ذكر احتياجات اسكان ذوي الدخل المنخفض في القضايا الأساسية في خطةالتنمية السابقة )2000 - 2004م( ولكن للأسف ان تلك الاحتياجات دمجت مع احتياجات اسكان ذوي الدخل المتوسط بالرغم من الفارق الشاسع بين قدرات واحتياجات الفئتين ولذا فهناك حاجة ماسة لمناقشة القضايا التالية:
أولاً: منهم الفقراء في بلدنا ؟ وما الفارق بين التعريف المطلق والنسبي بالنسبةلنا؟ ومن هم شبه الفقراء؟
ثانياً: ماهي الآليات المناسبة لمساعدة تلك الفئات في مجال الاسكان؟
ثالثاً: ماهو دور المدن في تقديم تلك المساعدات؟!
)5(
أوصى مجلس الشورى بتفعيل اجراءات تحصيل الزكاة الشرعية وتوسيع نطاقها ليشمل نشاط تجارة الأراضي وأكد مصدر مسؤول في المجلس أن التوصية تستهدف الأراضي المتداولة في البيع والشراء ورجح ان يتم تحصيل الزكاة )5.2% من قيمة الصفقة( أثناء تسجيل ملكية الأرض في كتابة العدل لكن ذلك يرتبط بإقرار المشروع من مجلس الوزراء.
وأكد المصدر ان هذا الإجراء يستهدف دعم مصادر الضمان الاجتماعي خصوصاً مع النمو السكاني المطرد باعتبار الزكاة المحصلة من قبل الدولة من الشركات توجه للضمان بالدرجة الأولى.
وتنطبق توصية مجلس الشورى على الأراضي التي تتحقق فيها عروض التجارة فقط ولاتخص الأراضي الفردية ويعني ذلك تطبيق الزكاة على المخططات الكبيرة التي يتم شراؤها بهدف تجزئتها والمتاجرة بها على أن تستوفي شروط الزكاة الشرعية ومن بينها مرور الحول.
وقد قدر عدد من العقاريين حجم الايراد المتوقع للخزانة الوطنية إذا ما أقر مشروع تحصيل الرسم الزكائي الشرعي عند اتمام معاملة البيع والشراء: الافراغ العقاري لدى كتابة العدل بأكثر من )600( مليون ريال بافتراض انتقال العين المبيعة مرة واحدة خلال الشهر.
وقال أحدالعقاريين: إن تحصيل الرسم الزكوي على الأراضي المخصصة لاغراض التجارة والمضاربة من شأنه أن يخرج السوق من وضع الركود الاحتكاري الذي تمر به اضافة إلى توفير موارد تمويل للخزانة الوطنية )مجلة أملاك العدد السابع(.
* الحلول والمقترحات:
وبعد ان ألقينا نظرة فاحصة على الدراسات والاحصاءات التي لاتعرف )المجاملة( فإننا خلال العشر سنوات المقبلة نواجه مشكلة سكانية )كبرى( لم تعرفها مدينة الرياض من قبل.
وقد حذر كثير من المشاركين في ندوة مستقبل الاسكان في مدينة الرياض التي أقيمت في شهر محرم الماضي إلى خطورة هذه المشكلة وإننا إذا لم نتدارك أنفسنا ونبدأ منذ الآن في تصحيح الأوضاع الراهنة فإن السنوات القليلة المقبلة ستشهد مصاعب اسكانية لايمكن تجاوزها بحلول مؤقتة وسريعة.
وسوف استعرض معكم بعض الحلول والمقترحات التي تساعد على تجاوز المسألة السكانية في مدينة الرياض وهي:
أولاً: يقترح الاستاذ عبدالرحمن الجريسي رئيس مجلس إدارة الغرفة التجارية بالرياض أن يتم مراجعة شروط ولوائح ارتفاعات وتعدد طوابق المباني في العديد من شوارع مدينة الرياض التي تتمتع بأهلية وجدوى اقتصادية لاحداث تعدد الطوابق وحبذا لو يتم في هذا الاطار الاسراع في اصدار لوائح منظمة لتمليك الوحدات السكنية والتجارية )الرياض 15/1/1422ه(.
ثانياً: السماح ببناء دور ثالث على الفلل السكنية وهذا من شأنه سيؤدي إلى تخفيض الأعباء الاقتصادية على المواطن، حيث سيلجأ المواطن إلى تأجير طابقين من منزله.. أو ان يخصصهما لأولاده بعد أن يكبروا ليتزوجوا ويستقروا بها..
ونحن هنا لا نطالب بالسماح بشكل عشوائي بل ان يكون تحت اشراف البلديات التي تعطي موافقتها بعد ان تقوم بمعاينة )الفلل( السكنية ومدى قابليتها لزيادة ارتفاع البناء!
ثالثاً: اقتراح من المهندس عبدالمحسن الماضي المشرف العام على مجلة أملاك العقارية وهو اقتراح من شقين:
الأول: هل يتحول صندوق التنمية العقاري إلى بنك عقاري؟!
الثاني: وهل هناك مخرج شرعي يتيح للبنوك القيام بدورها في التنمية من خلال تمويل الاسكان بقروض ميسرة؟!
رابعاً: تطبيق الزكاة على الأراضي المطورة داخل الأحياء السكنية مع وضع رسوم على افراغ الأرض للحد من المضاربة في الأراضي.
خامساً: استحداث مؤشر لاسعار الأراضي والعقارات السكنية لوضوح وشفافية السوق الاسكاني مع انشاء قواعد معلومات ديموغرافية واقتصادية واسكانية.
سادساً: تعريف مستوى حد الفقر لتحديد الأسر الفقيرة المحتاجة إلى دعم كامل وتشجيع قيام مؤسسات الاسكان الخيري على غرار مشروع الأمير سلمان للاسكان الخيري.
سابعاً: تحديد آلية لتعريف الشرائح المستفيدة من الاسكان الميسر وتوجيه الدعم الحكومي إليها.
ثامناً: ايجاد أنظمة مرنة تسمح وتشجع المطورين على توفير وحدات سكنية صغيرة وملائمة للاسر الشابة وأسر ذوي الدخل المحدود مع المحافظة على التوازن الاجتماعي.
من توصيات ندوة مستقبل الاسكان في مدينة الرياض
نسبة الزيادة في عدد السكان والأسر والمساكن خلال الفترات السابقة
|
|
|
|
|
