|
| الاقتصادية
* استطلاع : عبدالعزيز المهنا
مدينة الرياض العاصمة التي ملأت الصحراء نضارة وجمالا عروس المدائن وقلب جزيرة العرب ما الذي اضافته إلى المفهوم العصري للمدينة العربية الحديثة, وهل هي المدينة القادمة أم المدينة الحالية فقط.
لقد لعب تجار العقار الدور الكبير في رسم مستقبل مدينة الرياض وتعاونوا من حيث لا يشعرون أو من حيث يدركون على وضع المدينة بهذا الشكل.
شوارع مزدحمة وشوارع تتوقف عند نقطة البداية, وشوارع الثقافية كأنها لغز مكتوب على الأرض.
التقت جريدة الجزيرة بالمهندس عبدالمحسن الدريس رئيس اللجنة العقارية للغرفة التجارية الصناعية للرياض واعضاء آخرين في هذه اللجنة وهم, المهندس عبدالمحسن الزكري والمهندس محمد الخليل وأحمد العقيل وإبراهيم بن محمد بن سعيدان.
وقد وجهت الجزيرة عشرة أسئلة إلى هؤلاء العقاريين فأجابوا جميعا كل حسب رغبته عن تلك الأسئلة حيث اتفقوا واختلفوا على العديد منها وهذه الأسئلة هي:
* 1: ما هو الهدف من وجود اللجنة، وما الذي حققته حتى الآن على صعيد العمل، وما هي آلية التنسيق والاتصال مع أمانة مدينة الرياض؟
* 2: تبدو مدينة الرياض وهي تتجه للاتساع عبر الجهات الأصلية والفرعية لا تتخذ نهجاً أو شكلاً مميزا, ما أسباب هذا التوجه؟
* 3: تتجه الرياض في اتساعها الأفقي إلى مناطق ومواقع بعيدة عن الخدمات الأساسية, ما هو المعول عليه في استصدار تراخيص البناء وصكوك الملكية وما هو موقف اللجنة العقارية من هذا التمدد؟.
* 4: إحياء الموات من الأرضي يقصد به في الغالب الأراضي الزراعية والاستثمارية فما هو الاعتبار الشرعي الذي منح صلاحيات البيع والشراء في أراضٍ خارج نطاق العمران؟.
* 5: أثمر قيام الشركات العقارية عن مشروعات عمرانية مميزة في مدينة الرياض, ما هو دور اللجنة في التشجيع أو المساهمة في قيام مثل هذه الشركات, وهل ستشهد الساحة قريبا ظهور شركات جديدة؟.
* 6: سعر متر الأرض أصبح مرتفعا جدا حتى في الأحياء الجنوبية والغربية من المدينة خاصة في الأحياء التي تتمتع بخدمات الماء والكهرباء والاتصالات:
ما هو دور اللجنة في وضع دراسات للأسعار تتناسب مع المداخل المحدودة وتتفق مع موقع الأرض وثمن الشراء؟
* 7: إقامة الصروح العمرانية العالية ظاهرة جديدة ربما ستكون السمة الغالية على المدن السعودية في المستقبل:
ما هو دور اللجنة في تحقيق مطالب المستثمرين في هذا المجال، في مدينة الرياض بحيث لا تكون مقصورة على موقع أو عدة مواقع دون غيرها مما يتمتع بالامتيازات والصفات المؤهلة لمثل هذه البنايات؟.
* 9: تطوير الخدمات العقارية من الأمور التي تفرضها ضرورات التنمية العقارية, ما هو دور اللجنة في هذا الجانب، ومع أي من الجهات الرسمية يتم التنسيق في هذا المجال، وما هي ثمرات الاتصالات لرفع وتطوير مستوى الخدمات العقارية؟.
* 10: ماذا تعني ظاهرة بيع المخططات الكاملة وبأسعار زهيدة على بعد عشرات الكيلومترات عن مدينة الرياض, ألا تؤثر هذه الوقائع على مشروعات حيوية قد تحتاج إليها المدن والقرى خارج العاصمة، وما هي الوسائل الكفيلة لتوقف هذه الظاهرة؟.
** وقد اجاب المهندس: عبدالمحسن الدريس رئيس اللجنة العقارية على السؤال الخاص باللجنة:
وقال: لقد انشئت اللجنة العقارية عام 1409ه وتضم في عضويتها حاليا (12) عضواً وهي تعمل تحت مظلة الغرفة وغطائها القانوني، وتهدف اللجنة العقارية الى تطوير القطاع العقاري وتدعم خدمة منتسبي القطاع من خلال السعي لدى الجهات المعنية لحل المشكلات التي تواجههم والمساهمة في تعديل وإصدار الانظمة والقرارات الخاصة بالقطاع وكذلك توفير وتحديث كافة المعلومات الاحصائية والعلمية ذات العلاقة بالقطاع العقاري وعقد اللقاءات والندوات على كافة المستويات، وينبثق عن اللجنة العقارية اللجان الفرعية وفرق العمل وضابطو الاتصال مع الوزارات الحكومية المعنية ويقع في قلب عمل اللجنة.
حصر ودراسة المشكلات التي يواجهها قطاع العقارات واقتراح الحلول المناسبة لها.
اقتراح التعديلات على النظم والقرارات المتعلقة بالقطاع في ضوء التطبيق العلمي.
إعداد الدراسات والبحوث الهادفة الى تطوير القطاع العقاري وعقد الندوات وكذلك رسم الخطط المستقبلية لتطوير القطاع العقاري وزيادة اسهامه في النشاط الاقتصادي.
** وعن أهم الإنجازات التي حققتها اللجنة العقارية يقول المهندس الدريس:
لقد اصدرت اللجنة الطبعة الأولى من دليل مكاتب عقار الرياض كما قامت بصياغة عقد نموذجي لتأجير العقارات مشتملا على شروط تضمن قوق اطرافه واعداد دراسة جدوة لانشاء شركة للتمويل العقاري تقوم بتأمين مساكن للمواطنين تحت ضوابط شرعية ونظامية وكذلك اعداد دراسة تأصيلية لعقد الايجار المنتهي بالتمليك يحفظ حقوق جميع الاطراف للتيسير على المواطن للحصول على مساكن, ومن بين انجازات اللجنة تعديل المادة الثالثة من لائحة تنظيم المكاتب العقارية والشروط الواجب توفرها عند فتح مكتب عقاري، والتي صدر بها قرار معالي وزير التجارة رقم (1) وتاريخ 2/1/1417ه وبالاضافة الى تقديم اللجنة النماذج الخاصة بنشاط المكاتب العقارية نفذت برنامجين تأهيليين لاعداد الشباب لوظيفة مسؤول في المنشآت العقارية من خلال مركز التدريب بالغرفة.
كما قامت اللجنة بتشكيل لجان وفرق عمل مشتركة مع الجهات الحكومية ذات العلاقة للعمل على حل المشكلات التي تواجه القطاع العقاري وتطويره ومنها وزارة الشؤون البلدية والقروية، أمانة مدينة الرياض، وزارة التجارة، وزارة العدل, وعقد عدد من المحاضرات واللقاءات وحلقات نقاش ذات العلاقة بالقطاع العقاري ومنها اللقاء العام الأول للعقاريين بالرياض تحت رعاية معالي وزير الشؤون البلدية والقروية ولقاء مفتوح مع معالي امين مدينة الرياض ولقاء مع معالي وزير العدل للعمل على حل المعوقات التي تواجه القطاع العقاري, ويشير المهندس الدريس الى أن اللجنة قامت برفع مقترحات لعدد من الجهات المعنية منها: تنظيم إلقاء المخلفات في الأراضي الفضاء، المعوقات التي تواجه المراكز والمجمعات التجارية لبحث الحلول المقترحة، الاستفادة من الاراضي البيضاء داخل مدينة الرياض.
ويؤكد عبدالمحسن الدريس ان اللجنة العقارية ولجانها الفرعية تنفذ عددا من النشاطات والمهام حيث تسعى لانشاء قاعدة بيانات شاملة بالغرفة عن المكاتب العقارية والقطاع العقاري والسعي لدى الجهات المعنية لتوفير مؤشر بأسعار العقارات في مدينة الرياض والعمل على اصدار لائحة تصنيف المكاتب العقارية الى ثلاث فئات لكل فئة شروطها واختصاصاتها مع استحداث شعار موحد للمكاتب العقارية يعمل على تطوير النظام الخاص بالمساهمات المتعثرة.
وحول علاقة اللجنة مع امانة مدينة الرياض قال المهندس عبدالمحسن الدريس رئيس اللجنة بالنسبة للاتصال مع امانة مدينة الرياض، فيوجد هناك فريق مشترك بين الأمانة واللجنة العقارية يجتمع دوريا لمناقشة المواضيع العقارية ذات العلاقة بأمانة مدينة الرياض ومنها التخطيط العمراني لمدينة الرياض وزيادة الطوابق في الشوارع الرئيسية والحد من كثرة وتشتت الشوارع التجارية واستحداث شعار موحد للمكاتب العقارية واصدار كتيب عن انظمة واجراءات البناء والتنظيم الجديد للاستراحات واستغلال المرافق العامة غير المستخدمة وتطوير شهادة المبنى واشتراطات سكن العزاب وغيرها.
** كما اتجهت الجزيرة الى المهندس عبدالمحسن الزكري عضو اللجنة العقارية بغرفة الرياض ورجل الاعمال العقاري المعروف وقد رد على سؤال حول التوسع العشوائي لمدينة الرياض فقال: مرت مدينة الرياض بفترات تنمية كبيرة جدا خلال الثلاثين سنة الماضية بسبب توفر السيولة وهو ما أطلق عليه الوفرة المالية، لذلك ولظروف توسع مدينة الرياض وعدم وجود برامج سابقة لهذا التطور كان لدى من يخطط مدينة الرياض خياران: إما ان يخطط وينظم لهذا التوسع وهذا يحتاج الى الى وقت او ان يقوم بتوفير الخدمات للمواطن والمقيم في مدينة الرياض وذلك بسبب تسارع الطلبات فاختار المخطط البديل الثاني حيث نتج عنه أن الرياض لم تنهج منهجا واضحا وملزما ومع ذلك وهذا من فضل الله سبحانه وتعالى تمت السيطرة على هذا التمدد الكبير جدا في الرياض في الحد من التوسع باقرار النطاق العمراني لمدينة الرياض من قبل مجلس الوزراء الموقر بعد ان تمت دراسته من وزارة الشؤون البلدية والقروية, وحول التوسع الافقي لمدينة الرياض قال الزكري: التوسع الأفقي لا يحدث ولا تصدر فيه تراخيص او صكوك ملكية وموقف اللجنة العقارية لا يتفق مع هذا التمدد غير المقنن والذي لا يتفق مع التخطيط العمراني للمدن ببناء مناطق ومواقع بعيدة عن الخدمات خارج النطاق العمراني يؤثر تأثيرا اكبر على السيطرة من قبل امانة مدينة الرياض والبلديات الفرعية في توفير الخدمات ومن ثم ارباك الجهات الاخرى في السيطرة على هذه الاحياء من الناحية الامنية والصحية والخدمات العامة وحول الحد من اساليب ملكية الاراضي قال المهندس عبدالمحسن الزكري ان النظام في المملكة لا يتيح لأي شخص ان يملك ارضاً الا بالملكية الشرعية اما في حالة احياء الاراضي عن طريق الزراعة فهذا يتم عن طريق وزارة الزراعة والمياه وله نظام يسمى (نظام إحياء الأراضي) اما الاراضي الاستثمارية القريبة من المدن فهي ملك للدولة ممثلة في وزارة الشؤون البلدية والقروية.
ويمضي الزكري معلقا على موضع الشركات العقارية فيقول نظرا لان المملكة بلد بكر ولندرة شركات التطوير العقارية فيها فهي تحتاج الى هذه الشركات لسببين:
هما كبر مساحة المملكة زيادة السكان فيها، وهذان السببان يوجبان أن يكون هناك وجود لشركات مساهمة محترفة في مجال التطوير العقاري، وفي تصوري ان المستقبل سيشهد ظهور شركات كبيرة ومتميزة في ذلك المجال، وستنتهي اللجنة العقارية قريبا من اعداد دراسة عقارية تمويلية لخدمة قطاع الاسكان في المملكة أما عن مسارات البيع وبورصة الاراضي فان دور اللجنة العقارية محدد لأن السوق عرض وطلب ولكن لعدم توفر المعلومات من صاحب القرار في الجهات المختصة، والقصد من المعلومة توفر الخدمات الاساسية لبعض احياء مدينة الرياض ولعدم وجود مؤشر عن اسعار العقار في المدينة ادى الى عدم استقرار السوق العقاري في الرياض ومنها زيادة في اسعار الاراضي في الاحياء المختلفة في الرياض, ويضيف الزكري قائلا: ان أي استثمار أو الترويج للمواقع الاستثمارية في مدينة الرياض هو من اختصاص الجهات المختصة في الدولة المتمثلة في امانة مدينة الرياض وكذلك الهيئة العامة للاستثمار وكان من الواجب على الامانات ان تنشىء مكاتب تسمى (مكاتب تشجيع الاستثمار) ودورها هو تشجيع الاستثمار في اوجهه المختلفة في المدينة ومنها الاستثمار العقاري وذلك بالتنسيق مع الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض, ويؤكد الزكري ان اقامة الصروح العمرانية ظاهرة جديدة على المملكة ولكن التوسع فيها سيزيد الاعباء على المناطق التي ستقام عليها هذه المشاريع منها عدم توفر الطرق والمخارج الكافية للوصول اليها وعدم توفر المواقف العامة لخدمة هذه المباني وكذلك زيادة الجهد على الخدمات من كهرباء، وماء، ومجار، وهاتف وغيرها، والدليل على ذلك ان طريق الملك فهد وهو من الطرق الحيوية في الرياض لا يتحمل اقامة هذه المباني الضخمة وتلك الكثافة السكانية العالية.
** اما المهندس محمد الخليل عضو اللجنة العقارية فقد قال باختصار: النمو الكبير للمدينة يتطلب توسعا عمرانيا لمواكبة مطالب ذلك النمو وبعد تطبيق النطاق العمراني تم الحد من توسع المدينة الأفقي ومن الممكن كذلك المساعدة في الحد من التوسع الأفقي عن طريق المساح بزيادة الأدوار في الشوارع الرئيسية, اما اسعار الاراضي فانه يتحكم بها العرض والطلب ومن الصعب تحديد اسعار الاراضي ويرى ان اللجنة العقارية بذلت جهدا كبيرا في التعريف بالمناطق الاستثمارية في مدينة الرياض وذلك عن طريق الندوات واللقاءات والمطبوعات والنشرات, وحول اعداد المخططات وبيعها بأسعار زهيدة قال انه لا يؤيد ذلك.
** أما أحمد العقيل عضو اللجنة العقارية فقد أجاب عن السؤال الخامس عن قيام الشركات العقارية فقال:
لعبت الشركات العقارية المساهمة ومنها الشركة العقارية السعودية وشركة الرياض للتعمير او الخاصة كشركة تسويقار دورا رائدا في التطوير العمراني بمدينة الرياض، وكان للشركة العقارية السعودية الاولوية في بناء المجمعات التجارية والسكنية والمكتبية الحديثة بمدينة الرياض اضافة الى تخطيط وبناء اول حي شبه مغلق في مدينة الرياض، وتبعا للنمو السكاني المتزايد في مدينة الرياض فانها بحاجة الى المزيد من الوحدات السكنية، مما يجعل الطريق مهيأ لاستيعاب المزيد من شركات التطوير العقاري، وخاصة في ظل زيادة الطلب التي يعيشها السوق في الوقت الحالي، اما ما يخص المراكز التجارية والمكتبية فان الموجود منها، وما هو في سبيل الانجاز سيفي باحتياج مدينة الرياض للسنوات الخمس القادمة، ويمكن للجنة العقارية ان تلعب دورا مهماً في هذا المجال وهو توفير المعلومات الحيوية لعمل مثل هذه الشركات.
** إبراهيم بن محمد بن سعيدان أجاب على غالبية الأسئلة فقد قال عن التوسع العشوائي لمدينة الرياض:
في كل مدينة يوجد سهم للاتجاه يعتمد على عوامل تخطيطية واضحة مثل عدم وجود عوائق طبيعية مثل الأودية والجبال وخلافها من العوائق الاخرى التي قد تدفع بالمخطط الى توجيه تمدد المدينة الى جهة دون اخرى، ويتضح هذا جليا لو نظرنا الى تمدد مدينة الرياض حيث نلاحظ ان سهمها يتجه شمالا نتيجة لعدم وجود أي عوائق تعرقل تمدد المدينة بهذا الاتجاه, وحول اتجاه مدينة الرياض في اتساعها الأفقي الى مناطق ومواقع بعيدة عن الخدمات الاساسية يقول ابن سعيدان اللجنة حديثة عهد في مثل هذه الامور، على الرغم من اتجاه اعضاء اللجنة الى توجيه النمو الى التوسع الرأسي وايقاف التوسع الافقي وذلك لان المدينة اتخذت شكلا ونموا افقيا غير طبيعي لكونه توسع اكثر من اللازم ويسبب ضغطا على مرافق الخدمات، ولعل القارىء يلاحظ ان هناك شوارع كثيرة بأعراض من 40 الى 100 متر والبناء فيها دوران فقط,, ولم يحدد السعيدان اسباب هذا التخبط ولماذا لم يوضع له حدود من قبل, وحول ارتفاع سعر متر الارض حتى في الاحياء الجنوبية والغربية من المدينة خاصة في الاحياء التي تتمتع بخدمات الماء والكهرباء والاتصالات وما هو دور اللجنة في وضع دراسات للاسعار تتناسب مع المداخيل المحدودة وتتفق مع موقع الارض وثمن الشراء؟ اتفق ابن سعيدان مع زملائه اعضاء اللجنة العقارية حيث قال الاسعار تخضع للعرض والطلب، وايقاف التخطيط ووجود اخفاقات في الاجراءات هو سبب ارتفاع الاسعار، وللمعلومية فان البيع والشراء في العقارات لا يعنيان الحاجة إلى السكن فقط، بل ان هناك من يشتري ويبيع بغرض المتاجرة، اما بخصوص عمل دراسات للاسعار تتناسب مع المداخيل المحدودة وتتفق مع موقع الارض وثمن الشراء فكما هو معلوم فان اقتصاد المملكة هو اقتصاد حر وكما سبق واسلفت فان السوق يعتمد على العرض والطلب، لذلك من الصعوبة بمكان تحديد الاسعار, اما الاستثمار العقاري وكونه احد اوجه الاستثمار ذات الربحية المضمونة فان دور اللجنة استشاري لغرض رفع مستوى الاداء في هذا القطاع وتنظيمه على قدر ما يسمع من آرائنا والعقار بقدر ما هو مضمون فهو مثله مثل اي تجارة اخرى معرض للربح والخسارة ولكنه يختلف عن الانشطة التجارية الاخرى بأن غلطته بعشر لمن لا يحسن التصرف, وقد وجهت الجزيرة السؤال الى ابراهيم بن سعيدان ان تطوير الخدمات العقارية من الامور التي تفرضها ضرورات التنمية العقارية ما هو دور العقاريين في هذا الجانب ومع أي من الجهات الرسمية يتم التنسيق في هذا المجال وما هي ثمرات الاتصال لرفع وتطوير مستوى الخدمات للمسئولين عن التنظيم والتخطيط، لكن ليس لها صلاحيات فرض ما تراه، لكننا نأمل ان تتبلور آراؤنا واجتماعاتنا مع المسئولين الى آليات عملية في مجال تطوير هذا القطاع وفي هذا الوقت بالذات, اما جهات التنسيق فهي الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض برئاسة صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن عبدالعزيز ومعالي امين مدينة الرياض والجهات المسئولة عن الخدمات مثل الماء والكهرباء وشركة الاتصالات والمرور والدفاع المدني وغيرهم، اما ثمرات الاتصال والتنسيق فهي ظاهرة او مستعدة للظهور للعيان، وآمل تحقيق المزيد في هذا المجال, وحول ظاهرة بيع المخططات الكاملة وبأسعار زهيدة على بعد عشرات الكيلومترات من مدينة الرياض هل تؤثر هذه الوقائع على مشروعات حيوية قد تحتاج إليها المدن والقرى خارج العاصمة، وما هي الوسائل الكفيلة لتوقف هذه الظاهرة؟ قال ابن سعيدان: ظاهرة بيع المخططات الكبيرة عمل تجاري محض يتحول بعد ذلك الى استخدامات تجارية او صناعية أو سياحية، وهذه هي بدايات توسع المدن أفقيا.
العقاريون,, اتفقوا على ان البدايات كانت محرجة للمخططين ، واختلفوا على تحديد المسؤولية في سلبيات تلك المفاجآت وسجل كل منهم رأيه ومبرراته في التوسع العشوائي في مدينة الرياض والمحصلة النهائية ان مدينة الرياض هذه هي ولا مجال للتغيير وعلى الاجيال القادمة ان تتعايش مع ما هو قائم او تبني رياضاً اخرى تتحمل القطارات وانواع المواصلات الحديثة.
|
|
|
|
|
