* حوار : أحمد الفهيد
** عندما يكون الحديث عن العقار,,, فإننا نتحدث بصورة او بأخرى عن تلك العلاقة التي تختلط فيها الأحبار بالخرائط لتقسم الأرض، الى مربعات صغيرة,, انها علاقة الرسم بالعقار.
وعندما نحاور فهد بن عبدالمحسن بن سعيد خريج الفن التشكيلي وأحد أشهر المتعاملين في العقار، فإننا يجب ان نتوقع جرأة الفنان ولا نتعجب من تلك الاجابات التي تعكس لنا رؤية واقعية او رومانسية او عبثية او ربما دادية عن سوق العقار.
في لقاء لا تنقصه الصراحة,, ورؤية لا تفتقر الى الخبرة كان لنا هذا الحوار مع فهد بن عبدالمحسن بن سعيد والذي ربما تدخلنا احيانا لنساعد على تخفيف حدة إجابته.
* كيف تنظر لسوق العقار هذه الايام وما رأيك فيمن يقول ان العقار يعيش طفرة جديدة او لنقل تذبذبات؟
العقار في المملكة شأنه شأن غيره من القطاعات الاستثمارية ولكنه يتميز انه اكثر المجالات الاستثمارية ضخا للسيولة النقدية، من مختلف فئات المجتمع,, وبالنسبة لمن يقول ان العقار يعيش في تذبذب غير صحيح ولكن هناك استقرار عقلاني فيه نوع من الارتفاع.
وليس هذا من باب الافراط في التفاؤل والدليل على ذلك الانظمة الخاصة بالعقار والتي صدرت مؤخرا بالنسبة لتنظيم المخططات والمرافق او ما يسمى بالمخططات النموذجية وتغير الفكر العقاري من ناحية الكم والكيف.
واعتقد ان العقار يمرض ويموت واما مقولة انه يمرض ولا يموت فاعتقد انها من الكلام البدائي، فالعقار مثل المريض الذي يشخص ويمكن ان يموت فهو يمرض بفقدان الأمن ويموت بقلة السيولة.
ولكن ما اشاهده الآن اعتقد انه افضل من ايام الطفرة ويخدمه التوسع الافقي ولا اقول الرأسي لأن مساحة المملكة كبيرة وها نحن نرى والحمد لله احياء نموذجية تساعد على تحريك العقار,.
* صدور القرارات الاخيرة يتوقع لها تأثيرمباشر على السوق كيف ترون تأثير هذه القرارات على السوق؟
اهتمام الدولة بالسوق ليس غريبا وذلك بسبب زيادة نسبة المستثمرين من ذوي الدخل المتوسط والعالي ومن أكبر الشرائح في المجتمع.
واعتقد ان هذه القرارات جاءت بعد دراسة متأنية واعتقد انه سيخدم الطرفين ويحافظ على حقوقهما واعتقد انه سيكون له صدى خلال الخمس السنوات القادمة ولكن على المدى القريب سترتفع اسعار المواقع السكنية والتجارية.
* ما هو الفرق بين العقار في الماضي والحاضر من حيث التعامل وحجم السوق؟
الفرق كبير ولا يقاس اويقدر فقد كان في الماضي استثمار العقار منحصراً في فئة محدودة تعد على اصابع اليد الواحدة, ولكن الآن اصبح عدد المستثمرين في العقار اكثر مما يمكن احصاؤه.
فجيل الماضي كان جيل رواد لهم قيمتهم وثقلهم والذين هم عقاريون أصلا وكانوا يتعاقدون بالكلمة ويبيعون بالتليفون.
وبكلمة يبيع بالملايين وتجده يشير عليك بالموقع الأنسب وتجدهم يصفون مساهماتهم سريعا وكل يأخذ حقه وهم الذين اسهموا فيما نراه الآن من الحركة العقارية في السوق,, كما انهم لو باعوا اليوم بريال واصبح السعر غدا (300) فإنه لا يرجع في كلمته ولو لم يتم الافراغ.
جيل الماضي كان جيلا يحمل صفات كثيرة منها التقى وحسن التعامل والمصداقية وعدم الرجوع في البيع والشراء، وهذا الجيل انتهى اما بعامل المرض او الوفاة والسن وهذا الجيل لن يتكرر إلى ما شاء الله.
* تقوم بعض الجهات التسويقية الخاصة بإقامة معارض تسويق عقاري في الفنادق والاماكن العامة, ما مدى استفادة السوق والمستثمرين من مثل هذه المعارض,,,,؟
اعتقد ان سبب اللجوء الى مثل هذه المعارض في مثل هذه الاماكن هو قلق بعض المستثمرين من تسويق عقارهم من خلال مكاتبهم اما لجهلهم بالسوق او لوجود خلل في شخصيات بعض العقاريين فانطلت عليهم الشعارات البراقة مثل معارض العقار في الفنادق,, وهذه الاماكن لا تصلح لتسويق العقار في سوقنا فنحن لا نحتاج هذا النوع من التسويق والموجود عادة للتسويق لدول سياحية او منتجات متفرقة في المملكة وانحاء العالم اما وجود هذه المعارض وبهذه الصيغة يعد نقصا وغرورا في العارض وتغريرا بالمواطن وانا هنا اتحدى ان يكون اي من هؤلاء العقاريين قد استفاد من هذه المعارض التي اعتبرها هدراً للمال واستخفافا بعقلية المواطن.
وان كان كذلك بالنسبة للرجال فهو من باب اولى للنساء وأنا اعتقد ان دخول النساء في هذه المعارض اعظم من ضحكة ابريل,, واعتقد ان مثل هذه الممارسة ناتجة عن عدم المعرفة وقصور في الشخصية.
واعتقد ان تركيبة المرأة كأنثى من حيث خصائصها وتركيبتها النفسية والعقلية يجعل لها اطرا وضوابط اذا خرجت عنها قللت من قيمتها فالمرأة التي تسمي نفسها سيدة أعمال لا تفقه شيئا في عالم العقار وأنصحها ان تعمل في المجال الذي يوافق انوثتها اما اذا رغبت في الاستثمار فلا بد ان تستعين بالرجل كوكيل شرعي يدير اعمالها ويراقب العمل والاجراءات على الطبيعة ويتمتع بالأمانة والمصداقية والخبرة.
* ظاهرة المساحات البيضاء على خارطة المدينة أو الارض الفراغ داخل المدينة مع وجود الخدمات تدل على وجود عقاريين يحتكرون هذه الاراضي, ما تعليقك على هذه الظاهرة؟
هذا الكلام صحيح واعتقد انه يعود لنفسية ملاك العقار فلديهم حب تملك مثل الاطفال تماما, وهذا امر فطري فالله تعالى يقول: (المال والبنون زينة الحياة الدنيا) فقد قدم الله سبحانه وتعالى المال على البنين!
والواقع ان هناك اراضي بمئات الملايين مملوكة لكبار رجال الاعمال ولكن من حسن الحظ ان لكل شيء ضد,, والقرار الاخير ببيع مرافق الدولة التي لا يستفاد منها سيحدث تغييرا وربما يقلص من هذه الظاهرة بحكم وجود بديل في السوق,, اما هذه الاراضي المجمدة والبيضاء في وسط المدينة فإنها احيانا ترتفع 300% واحيانا تنخفض الى 100%.
* ما هي آخر الاجراءات التي وصلتم إليها لإخراج العقد الموحد؟ ومدى الدور الذي تلعبه اللجنة العقارية بالغرفة لخدمة العقاريين والسوق؟
لقد سبق لي ان عملت ضمن اللجنة العقارية في الغرفة ولكن كيف تعمل مع اشخاص غير عقاريين؟ فهذه اللجنة مكونة من 13 عضوا ليس منهم عقاريون الا ثلاثة.
بالنسبة للعقد الموحد فقد درس وانهي تقريبا ومع اني اتحفظ على كثير من فقراته الا انه اقر شكلا ولكنه لم يقر بصورة نهائية,, وهذا العقد بصورته هذه عقد كيدي يخدم مصالح الملاك وليس في مصلحة الطرفين وشروطه عبارة عن طلاسم وليست شروطا وقد صاغه مجموعة من الفاشلين وانا منهم.
فالعقد يجب ان يكون سلسا مدروسا من ناحية شرعية وقانونية ويحفظ لجميع الأطراف حقوقهم ولا يتعارض مع مصالح المستأجرين,،
* ما مدى استفادة السوق او العقاريين من مركز المعلمومات العقاري ,,,؟
مركز المعلومات,,, مكان جميل وفيه من التقنيات المتطورة الكثير سواء من اجهزة او اقنية لحفظ واسترجاع المعلومات ويشرف عليها اشخاص قد يكونون جيدين ومؤهلين في تبويب وتصنيف المعلومات ولكن المشكلة في ان هذا المركز لا يستفاد منه وينحصر دوره في جمع وتصنيف معلومات مأخوذة من الكتب عن القوانين الفرنسية والمصرية في العقار ومنظمة تنظيما جميلا وموضوعة بعناوين براقة ولكنها غير قابلة للتطبيق عندنا لأنها لا تتطابق مع الواقع ومع انظمتنا وحاجاتنا العامة.
واعتقد ان المشكلة في ان نحضر أجهزة بالملايين ثم نضع عليها اشخاصا لا يعرفون العقار ولا يفقهون سوقه فمركز للمعلومات بهذا الشكل يحتاج الى اشخاص ذوي خبرة ومخضرمين في العقار وعندهم الدراية بكل ما يدور في السوق من خلال المتابعة اليومية او الشهرية او حتى السنوية.
اما وجود مركز بهذا الشكل اعتقد انه هدر للمال والجهد والوقت وحتى للمعلومات,, فالعقاري او غيره من رجال الاعمال عندما يحتاج معلومة يجد صعوبة ومشقة في الوصول اليها بينما نحن الآن في عصر السرعة والميكروويف ويجب علينا ان نطور انفسنا لمسايرة الزمن.
* تحدثت فيما سبق عن بعض جوانب السلبية في الغرفة والتي ربما يشاركك فيها الكثير اذا كانت بهذه الصورة,, فهل لي ان اتساءل عن الدور الايجابي لك كعضو في مناقشة المسؤولين بالغرفة في هذه الملاحظات؟ سيما وان اعضاء الغرفة هم الذين رشحوا المسؤولين وهم من شكل اللجان؟
اود ان اؤكد هنا على انني لا امثل احدا بهذه الآراء وهي اجتهادات ووجهة نظر شخصية تصيب وتخطئ وانا لا انصب نفسي كخبير او منظر ولكنها ملاحظات ومطالب عضو ربما يشاركني البعض فيها او ربما تهم بعض المسؤولين عن الغرفة ولكن ما يدفعني لهذه الملاحظات هو حرصي على الغرفة وايماني بأهمية دورها الذي تلعبه ولأنه بإمكاننا ان نكون افضل مما نحن عليه الآن لو قمنا على الاقل بإعادة تشكيل اللجان وصياغتها بطريقة مختلفة,, وانا على اتم الاستعداد لمناقشة اي مسئول بالغرفة عن هذه الملاحظات ويسرني ان اقدم اقتراحاتي واشارك بجهدي فيما يطلب مني فالغرفة جهد ضخم وفكرة جبارة لم توضع الا لخدمة الوطن والمواطن من خلال النهوض باقتصادنا الوطني.
* ظاهرة المساهمات المتعثرة ان جاز التعبير لأكثر من 15 سنة ظاهرة قد تضر بالسوق والمتعاملين فيه,, كيف يمكننا الحد من هذه الظاهرة او القضاء عليها؟
لقد تحدثت كثيرا عن المساهمات المتعثرة في اكثر من جهة ولكن لم ينتبه لها العقاريون والمسؤولون الا في وقت متأخر فجاءت هذه الصحوة متأخرة وكأن شخصا اصابه حادث ودخل في غيبوبة ولم يفق إلا متأخرا!؟ مشكلة المساهمات العقارية في الماضي لم يكن لها تنظيم بغض النظر عن التنظيم الذي قامت به وزارة التجارة سابقا لأنه ليس له علاقة بالسوق، واما في الوقت الحاضر فهناك تنظيم ولكنه لم يطبق.
ولكن في رأيي ان شروط المساهمات يجب ان تتضمن شروطا خاصة سواء بصاحب المساهمة او بالعقار ذاته فيجب على من يقدم على المساهمة ان يكون حسن السيرة والسلوك ويتمتع بسمعة طيبة وقدرة مالية كبيرة وعقارات كبيرة ايضا كما يجب ان يكون له 25% من المساهمة بحيث يدخل كمساهم وان يتعهد بتنفيذ الموجود في الرسومات من مرافق وغيرها كما يجب عليه ان يحدد عمر للمساهمة فلا تستمر المساهمة لأكثر من سنتين, كذلك يحدد اعلى سعر واقل سعر وان يوضع 3 مصفيين من وزارة التجارة وممثل للمالك والمساهمين وشخص من جهة محايدة حتى يحفظ للجميع حقوقهم.
كذلك على صاحب المساهمة قبل ان يعلن عنها ان يرجع للجهات المعنية واعني (وزارة التجارة والبلدية ووزارة الإعلام) كل فيما يخصه,, فالبلدية تدرس الموقع من ناحية توجه العمران وجدواه الاقتصادية ومدى مطابقته للشروط من حيث حركة النقل وكذلك مدى الاكتفاء في النطاق الذي سيكون فيه المخطط، كذلك لا يسمح لصاحب المساهمة بالاعلان عن مساهمته الا بأخذ موافقة خطية من البلدية تفيد بأنه قد تم توقيع العقود التنفيذية الخاصة بهذه المساهمة مع المقاولين.
ولكن الحاصل الآن ان هناك اعلانات في كل مكان يعلن فيها من يريد عما يريد ونشاهد اعلانات عن مخططات ليس فيها مرافق وتخلو من اسماء الشركات المنفذة ورقم تصريح المخطط ورقم فسح وزارة الاعلام الخاص بالاعلان واسم المالك ونسبة مساهمته، عن مساهمات قريبة من الشوارع والخدمات المكتملة في حين انها اراض بور لا تصلها حتى الطائرات وهذا مما يضيع حقوق الناس ويهدد باحتفاء هذه المساهمات بعد ان تلحق الضرر بالمساهمين والمستفيدين.
* من خلال تجربتك ، كيف تصنف المكاتب العقارية,, ؟
المكاتب العقارية من وجهة نظري ثلاثة:
اولا: عقاريون ملاك ومسوقون في نفس الوقت واعتقدانهم يمثلون 30% من المكاتب.
ثانيا: الوسطاء اوالسماسرة وهم حلقة الوصل بين البائع والمشتري.
ثالثا : العقاريون الجوالون واعتقد ان هؤلاء يشكلون أكبر نسبة من مكاتب العقار.
* يلاحظ المراقبون للسوق ارتفاع اسعار الاراضي مقابل انخفاض في اسعار الايجارات نسبيا ترى هل يعود ذلك للمضاربات العقارية ام انه يعود لانسحاب بعض كبار التجار من السوق ,,,؟
الاراضي لم ترتفع ولكن ما حدث في السابق هو ان مجموعة من العقاريين استثمرت في مناطق بعيدة عن الخدمات، ولكن وبعد صدور النظام الجديد والذي يشترط اكتمال الخدمات قبل فسح المخطط والتفات العقاريين الى ان هذه الخدمات ستحتاج الى وقت طويل حتى تصل هذه المخططات وان توفير هذه الخدمات ربما يكلفهم اكثر من قيمة هذه المخططات اضطروا الى بيعها وربما بأقل من قيمتها واتجهوا الى الاستثمار داخل المدينة وهذا ما اسهم في ارتفاع الاراضي الداخلية سواء السكنية او التجارية ولعلني لا اكون متشائما ولكن هذا الارتفاع سيستمر في تصاعد وتلك المخططات ستستمر مجمدة الى ان تكتمل خدماتها واعتقد ان العقاريين جنوا على انفسهم نتيجة لتوسعهم العشوائي وغير المدروس.
اما بالنسبة للايجارات والمراكز التجارية فاعتقد ان المتغيرات الكثيرة التي حدثت في التفكير والانماط المعيشية للمشتغلين بالسوق لها نصيب الاسد من هذه الظاهرة,, فبعض العقاريين تحولوا نتيجة لهذا التغيير الى تجاريين، والعقاري مثله مثل اي إنسان يحب الجمال في الملبس او المركب او السكن فأصبح الواحد منهم يتمنى ان يقيم صرحا جميلا يحمل اسمه ويوفر هامشا ربحيا جيدا وفي نفس الوقت يمثل رمزا لصاحبه في اجمل مناطق المدينة,, فأصبحت هذه المراكز عبارة عن وجاهة اجتماعية اكثر منها استثمارية فهذا مركز فلان وهذا مجمع فلان التجاري.
هذه العلاقة الرمزية بين صاحب المركز والعقار جعلته اكثر اهتماما بتقديم افضل واحدث واجمل ما يمكن تقديمه فخرجت لنا مراكز حديثة ورائعة مكتملة الخدمات من مواقف الى مطاعم ومقاه ومراكز ترفيه واطفال وظهر ما يعرف بالتسويق الترفيهي، هذه المراكز أضرت بالمراكز التجارية القديمة والتي اقيمت ايام (البركة) وبدون تخطيط وأدى الى انخفاض ايجاراتها وتحول الناس عنها باتجاه الجديد وهذا ينسحب على السكني وليس التجاري فقط,, وهذا امر طبيعي ومهما بنينا سيستمر النزول في الاسعار مع التقادم.