* تحقيق : أحمد الفهيد
** استكمالاً للاستطلاع الذي نشر يوم أمس حول أوضاع العقار ومستقبله ننشر اليوم الجزء الثاني والأخير من استطلاع العقار.
هذا هو الوضع الطبيعي
ومازلنا نخاطب روح الشباب في محاولة لاستشفاف مستقبل السوق من خلال استطلاع رأي واحد من الشباب الذين استطاعوا خلال فترة قصيرة صناعة اسم خاص لا يقل عن اسم البيت العقاري الاستثماري الذي ينتمون إليه والذي يعتبر امتداداً له من خلال ادارته لاستثمارات عقارية تقدر بعشرات الملايين.
عبدالإله بن عبدالعزيز الموسى مدير عام شركة أبناء عبدالعزيز الموسى العقارية الذي شاركنا نظرتنا المتفائلة لأوضاع السوق من حيث وجود انتعاشة متسارعة وبشكل منطقي آمن يبشر باستمراريتها.
ويضيف الموسى: نعم هناك انتعاش ولكنه يبقى بشكل نسبي لا يمكنه أن يكون طفرة أو يقارن بطفرة حدثت كحالة خاصة لسبب أو لآخر، وأعتقد أن ما يحدث الآن هو الوضع الطبيعي للسوق وان كان متأخراً بعض الشيء.
وعن أسباب الركود الذي شاب فترة من الفترات السابقة أو بشكل آخر أسباب هذا الانتعاش يشير الموسى إلى عدة عوامل مترابطة ساهمت في وضع كل من الحالتين حيث يقول: لا يمكننا أن نحدد سبباً واحداً لركود السوق ان صح التعبير ولا حتى سببا واحدا لانتعاشته؟ فهناك أسباب عديدة فهناك أسباب متعلقة بالمستثمر العقاري مثل ارتفاع أسعار الشراء وثباتها على هذه الوضعية لفترة غير قصيرة وكذلك وجود مناطق مستثمرة ولكنها بعيدة عن الخدمات مما أدى الى العزوف الوقتي عنها مما جعل المستثمرين يتوقفون بشكل مؤقت عن التطلع لاستثمارات جديدة لتخوفهم من استمرار هذه الحالة, إلا أن هناك بعض المستثمرين من المؤثرين في السوق قادوا خطوات جريئة وأبرموا عدة صفقات طمأنت البقية وشجعتهم على تكرار التجربة، وأعتقد أن مثل هؤلاء هم الذين يمكن أن نطلق عليهم مستثمرين عقاريين لأن العقاري في اعتقادي هو ذلك المستأجر الذي يعرف متى يشتري ويعرف كذلك متى يبيع.
أيضاً من الأشياء التي أثرت سلباً على السوق من جهة المتعاملين فيه مسألة المرونة والمصداقية, وهذه نقطة مهمة جداً في اعتقادي فأنت كمستثمر عقاري لديك مخططات ومساهمين انت تمثلهم وقد وضعوا ثقتهم فيك وهذه أمانة أنت مسؤول عنها أمام الله في أن تقوم بتمثيل شريف ومشرف وفي نفس الوقت تكون ابن سوق تعرف متى تتمسك بالسعر ومتى تستخدم المرونة والى أي حد بحيث تكون انسانا واضحا في تفاوضك وتحافظ على مصداقيتك, اضافة إلى نقطة أخرى المستثمر في مجال العقار يدير جزءا من رأس مال يقدر بالملايين فيفترض ألا يكون متشدداً في قبول عرض أقل بقليل مما يطمح إليه ويبقى رابحاً في النهاية في حين أنه كسب عميل وتفرغ لاستثمار آخر, كما يجب أن يترفع عن أمور السعي والعمولة والدخول فيها ويترك فرصة ليستفيد غيره دون أن يشاركهم أو حتى يتذمر من ذلك والرسول ص أوصى بأن يكون المسلم سمحاً اذا باع سمحاً اذا اشترى, كما يجب أن نحافظ على تقاليد السوق في البيع بكلمة,, وابرام العقود بالاتفاق, لأن اهمالنا لمثل هذا الجانب الأخلاقي في التعامل يفقد السوق بشكل عام مصداقيته ويفقد المتعاملين فيه شعور الاطمئنان.
أما بالنسبة للعوامل المؤثرة من ناحية السوق نفسه كآلية تداول أعتقد انه يعاني من بعض المشاكل والعوائق التي يجب اعادة النظر فيها بجدية في البحث عن حلول عملية ومنطقية تضمن للسوق سهولة الحركة وسرعة التداول بين أطرافه مثل عملية تصنيف المكاتب وتفعيل قرارات لجنة العقار في الغرفة التجارية بشكل أكبر كذلك هناك عامل مهم وهو سرعة انهاء فسوحات المخططات من قبل الامانة فالمستثمر لديه التزام أمام المساهمين ويدفع زكاة، ويدفع تكاليف تخطيط لمكاتب التخطيط وفي كل مرة يطالب تغيير يعني فترة انتظار أطول وكلما طالت فترة الانتظار زادت هذه الالتزامات وبالتالي ارتفاع سعر البيع على المستفيد الذي سيؤدي الى ركود السوق؟!!
ولكن ولله الحمد لا يزال السوق متماسكا ويبشر بالخير ووضع السوق آخذ في صعود السلم بخطى ثابتة ويتوقع له الأفضل خصوصاً وان الخدمات في توفر مستمر يساعد على تخطيطات مستقبلية مضمونة نسبياً وأود التأكيد هنا على عامل مهم أتوقع أن يتدخل في ايجاد دفعة قوية للسوق وضخ سيولة جيدة فيه وأعني توجه الدولة الحكيم في السماح لغير السعوديين في تملك العقار الذي سيجعل السوق السعودي مستهدفا من قبل المسلمين في انحاء العالم ومرجع ذلك ان المملكة ولله الحمد تعتمد الشريعة الاسلامية دستوراً ثابتاً لها وكل مسلم وبدون أن يسأل يعرف أن حقه مضمون ولن يضيع سواء كان خصمه سعودياً أو غير ذلك ونصوص الشريعة صريحة في الحفاظ على ملكية الفرد سواء كان مسلماً أو غير ذلك, كما أن الأمن الذي تعيشه المملكة وبعدها عن مناطق الاضطرابات في العالم يجعلها بصدق بيتك الذي تأمن فيه على نفسك وولدك ومالك.
وأتوقع ان يؤثر هذا العامل بشكل مباشر وقوي في السوق على المدى الطويل.
العقاري,, رأس ماله عقار
وعن الاستثمار في الأسهم والأسهم الدولية وحتى العقارات الدولية ومدى تأثير ذلك على سوق العقار المحلي يضيف عبدالإله الموسى: أولاً ماذا نقصد بالعقاريين؟ اذا كنا نقصد تجار العقار الأصليين وهم الأشخاص الذين توارثوا العمل في العقار أو أولئك الذين رأس مالهم الأساسي هي هذه الخرائط يشير إلى خرائط المخططات فلا أعتقد انهم يستطيعون أن يتحولوا عن العقار لأي استثمار آخر لأنه أصبح جزءا منهم وهم خبراء وناجحون ما داموا في بحرهم ومثل الأسماك يموتون اذا خرجوا منه، وربما يمارسون شيئا من التنويع من باب التجربة واثراء الخبرة والاكتشاف فقط ولكني لا أظن أنهم يستطيعون أن يغامروا في غير العقار! من هنا أعود على التأكيد على الأمانة والبلدية بالنظر لهذه الفئة التي قدمت مخططات أصبحت جزءا من وجهة المدينة بنظرة خاصة وتميزهم لدعم توطين الاستثمار.
أما بالنسبة لتوجه بعض المشتغلين في العقار الى الأسهم المحلية أوالدولية اعتقد انه عائد الى سهولة دخول رأس المال وخروجه من السوق مما يمكنه من تحويل استثماره الى سيولة بسرعة بعكس العقار كذلك حاجة البعض لتوفير عملات صعبة وهي بنسبة محدودة لا أظن أن لها تأثيرا على السوق بل أعتقد ان توجه المستثمرين تجاه الاستراحات أثر على السوق أكثر من توجههم للأسهم!
الأستاذ فهد السعيد يعلق على هذا التساؤل بقوله: ربما يكون هناك اتجاه لرأس المال الاستثماري تجاه العالمية ولكنه محدود في نطاق ضيق وبشكل حالات فردية لا يمكن أن تكون توجها وليس لها تأثير ملحوظ على السوق, وأعتقد أن التجارب الاستثمارية في الخارج على الرغم من محدوديتها الا أنها غير ناجحة في الغالب ولها معوقاتها الكثيرة كما أن هناك نكسات عالمية وخضّات أدت الى تخوف من المغامرة في هذا السوق الذي لا يخضع لقانون ولا توقعات.
وأود أن أؤكد هنا على دور المستثمر أياً كان مجال استثماره كمواطن عليه دور ويجب أن يؤكد على وطنيته وثقته في اقتصاده وفي شركاته الوطنية المساهمة, سيما وأن اقتصادنا الوطني من أكثر الأنظمة استقراراً ودخل الفرد السعودي في تنام ولله الحمد فيجب على المستثمر ان يستغل هذه الفرصة الاستثمارية ويخدم وطنه في نفس الوقت فكل رجال الأعمال والمستثمرين في السوق كونوا ثرواتهم من هذه الأرض الطيبة والوفاء يكون بالدعم والثقة.
ويرى المهندس بدر السعيدان ان التنويع في الاستثمار أمر مطلوب بل هو ظاهرة صحية تضمن متانة الاقتصاد الوطني حتى في مجال الاستثمار العقاري بحيث يجب على المستثمر الا يحصر نفسه في الأراضي أو المباني أو حتى في منطقة معينة فقط!
ويضيف السعيدان: الاستثمار في العقار لا يمكن أن يكون كالاستثمار في الأسهم؟! فالعقار مهما أصابه من ركود أو انحدار فعلى أسوأ الظروف تنخفض قيمته 50% كأقصى حد محتمل للخسارة! في حين أن السهم قد يصبح في يوم من الأيام صفراً؟!!
أما بالنسبة للاستثمار في الخارج فاني أتمنى أن يجربه كل المستثمرين فقط حتى يعرفوا قيمة الاستثمار في هذا البلد لا كأنظمة فقط، بل حتى كهامش الربحية المرتفع مقارنة بالدول الأخرى.
الشباب,, وبيت الأحلام
وعن حلم الشباب في امتلاك بيت يشعرون فيه بالاطمئنان للمستقبل يقول عبدالإله الموسى: لا أعتقد ان العقار يمكن أن يقف في وجه الشباب كعائق أمام زواجهم أو حتى تطوير دخلهم بعمل مشاريع ولو صغيرة أو شعورهم بالاطمئنان!، فهناك عدة خيارات لتجاوز هذه المشكلة فيما لو كانت بهذا الشكل فهناك الايجار المنتهي بالتملك، أيضاً قيام الشباب من خلال أي جمعية أو مؤسسة خيرية بعمل مشروع تعاوني تكافلي يتم من خلاله الشراء الجماعي للأراضي ولو على شكل مجموعات صغيرة كذلك هناك مشروع تمليك الشقق وان كنت أعتقد انه لا يوجد شقق تغري بالتملك في ظل وجود تصاميم لا تخدم هذا التوجه والمنافسة الشديدة من قبل فلل الديلكس.
ولكن دور شبابنا لا يجب أن يقتصر على الحلم فقط!! وعلى الشاب دور كبير يجب أن يلعبه بالشكل الصحيح والمشكلة ليست مشكلة دخل أو قلة موارد والدليل ان الشاب الأعزب الذي يسكن مع عائلته ينفق راتبه في أقل من شهر في حين انه بعد أن يتزوج وتزيد التزاماته والتزامه يتمكن من التوفير؟!
في بعض الدول العربية يكون مرتب الشاب 200 ريال تقريباً ويستطيع خلال ست أو سبع سنوات أن يدفع قيمة اخلاء أو حتى قيمة شقة ويكلفه ذلك من 60 80 ألف ريال؟! أين شبابنا من هذا؟
لذلك على شبابنا أولاً أن يتخلوا عن تلك النظرة الناقصة للشقق التمليك كما يجب علينا اعادة النظر في سلوكياتنا الاستهلاكية وان نهيئ أنفسنا لقبول كثير من المتغيرات قبل أن نهيئ السوق أو العقار.
من جهة أخرى يجب على تجار العقار أن يفكروا في وضع حلول مستقبلية لهذه المشكلة ومن زاوية انسانية وطنية أكثر منها استثمارية أو تجارية.
وحول هذه النقطة يرى أحمد المنقور ان الماضي كانت له ظروفه التي فرضت علينا نوعا من النظرة تجاه بعض الأشياء في حياتنا وخاصة في مسألة المسكن ويضيف: يجب أن ننسى الماضي ويفكر الشباب بعقلية اليوم ومتطلبات العصر وأعتقد اننا أمام مشكلة حقيقية فالمستأجر كمن يزرع أرض غيره والالتزام بجزء شهري يقتطع من المرتب ينهك الشاب ويصعب معه التوفير لذلك يجب أن ينظر العقاريون لهذه المشكلة بشكل موضوعي وعملي بشكل تخطيط مستقبلي لا تنقصه الجدية في التنفيذ، وان يقدموا عروضا تناسب عاداتنا وتقاليدنا من حيث التصميمات ومن حيث التكاتف أمام هذه المشكلة وأقترح على الشباب ان يختاروا أحد كبار رجال العقار المشهود لهم بالثقة وحب الخير ليسهل لهم بأي طريقة يراها شراء عمارة لكل مجموعة صغيرة مكونة من 12 شخصاً يشتركون في سكنها وفي تسديد قيمتها بشكل يخدم الطرفين, واعتقد ان تمليك الشقق سيمنح الشباب هذه الفرصة, ثم يجب على الشباب ان يكونوا أكثر جدية في طرح مشاكلهم سواء في الصحافة أو على طاولات اجتماعات رجال الأعمال والجهات التي تمثلهم لانه لا يوجد ولا يفترض أن نمسك الشباب بيده ونوقعه على عقد امتلاك شقة؟!
ويعلق الأستاذ فهد السعيد على هذه النقطة بقوله: بالنظر الى طرفي هذه المشكلة نجد انها تنحصر بين الشاب والمستثمر ولكي نكون أكثر واقعية وعقلانية يجب ألا ننظر للموضوع بنظرة عاطفية لأننا نتحدث عن استثمار اقتصاد كما لا يجب ان تكون نظرتنا رأسمالية لان هؤلاء الشباب هم اخوتنا وابناؤنا وأبناء هذا الوطن الذي أعطانا الكثير.
فالشاب كمستفيد عليه التزامات تجاه المستثمر أو المالك يجب عليه الوفاء بها, كذلك يجب عليه أن يطالب المستثمرين بالتخطيط الذي يوفر له الحل والاستقرار فالشباب معنيون بتوضيح احتياجهم ويجب ألا ينتظروا المساعدة من الآخرين قبل ان يساعدوا أنفسهم, كما يجب عليهم تغيير سلوكياتهم في الانفاق فطريقة حساباتهم بالأمس يجب أن تحسب بطريقة اليوم ويجب أن يكون هناك وعي وادراك لأوضاع العالم من حولنا ولاسيما أن أغلب شبابنا ولله الحمد متعلمون وعلى قدر من الوعي والادراك.
وبالنسبة للمستثمرين والملاك يجب أن تكون توجهاتهم أكثر وطنية وانسانية وان يساهموا بالدور المتوقع منهم من خلال النظر لاحتياجات الأفراد متوسطي الدخل وأن يقدموا عروضهم على هذا الأساس.
ماذا يريد العقار منا؟!
ولكي نحافظ على حيوية واستقرار هذا القطاع الذي يستحوذ على حصة كبيرة من حصص سوق الاستثمار والذي يتم من خلاله تدوير مئات الملايين من الريالات يجب علينا أن نتساءل عن الطريقة المثلى لتوفير أرضية خصبة تساعد على تناميه المستمر.
حول العوامل التي تخدم نهضة سوق العقار يضيف السعيد: العقار شأنه شأن أي قطاع استثماري يحتاج تظافر جميع الجهود لكي يكون سوقاً متكاملاً من قبل المستفيدين والمستثمرين والجهات الرسمية، لذا أتمنى أن تحظى كثير من الأنظمة المتعلقة بالتخطيط الأرضي وأنظمة البناء بمزيد من الدراسة، كما أتمنى من الجهات الرسمية المشرفة على السوق بشكل مباشر أن تمنح مزيداً من المرونة من حيث الشروط خصوصاً مع بعض المشاريع الكبيرة التي تمول السوق بكثير من العروض.
حمد بن محمد المنقور تحدث عن بعض المشاكل والعوائق مثل فسوحات الأمانة وتأخيرها وأضاف: أتمنى ان يكون هناك مكتب خاص لفض النزاعات بين المستأجرين والملاك لأن هذا سيؤثر بشكل ايجابي على سوق الفلل والعمائر والايجار بشكل عام كذلك رسوم الأراضي الفضاء تزيد من تكلفتها وتقلل من فرص البيع ولا أعني الأراضي على الشوارع الرئيسية لانها واجهة المدينة.
وأقترح ان تقوم ادارة المشاريع والحدائق بتسوير الأراضي الفضاء بسور نباتي وتقوم بريها وصيانتها وعند الفسح يدفع صاحب الأرض قيمة التشجير والمعروفة بمبلغ مقطوع عن كل سنة مثلاً خاصة الشوارع التي تمثل واجهة المدينة.
عبدالإله الموسى تحدث عن الدور الكبير الذي يربط الامانة بأوضاع الاستثمار في السوق حيث يقول:
نقدر للأمانة الدور الذي تقوم به للمحافظة على طابع تخطيطي للمدينة ونعرف جيداً صعوبة التحكم في كثير من التوجهات فرضا الناس غاية لا تدرك ولكننا نطمع من الأمانة ممثلة في معالي الأمين في ان تنظر في رجال العقار الذين خدموا العقار وخدموا مدينة الرياض وقدموا مخططات صورية متميزة من حيث اعطاؤهم تميزا بحيث لا يتم معاملتهم بنفس التقنين الذي يعامل به اناس يخوضون التجربة للمرة الأولى وفي نطاق ضيق وربما يساعد الأمانة سرعة انجاز مشروع تصنيف المكاتب العقارية كما أتمنى أن تتمتع الأمانة بمرونة وسرعة أكثر في اتمام الفسوحات لأن الوقت يعني خسارة للمستثمر في حين أن المستثمرين يقومون بتنفيذ أعمال الانارة والسفلتة وتهيئة المخططات مما يفترض انه يساعد في سرعة انجاز الفسوحات, وكذلك اقترح على الأمانة استبدال شرط نسبة ال 30% بشرط اقامة حدائق داخل الأحياء.
وحول مسألة الأراضي الفضاء يضيف الموسى : اعتقد ان تصميم المباني على الشوارع التجارية أولى بالاهتمام من الأراضي الفضاء لأنها لن تستمر فضاء الى الأبد ولكن المباني هي التي ستبقى وهي التي سترسم ملامح الرياض في المستقبل.
المهندس بدر السعيدان يسلط الضوء على نظام تملك العقار لغير السعوديين حيث يقول: المستثمر العقاري السعودي من أكثر المستثمرين خبرة على مستوى العالم في الأنظمة العالمية ويندر ان نجد عقارياً لا يمتلك عقارا في الخارج ولم يخض تجربة التعامل مع الأنظمة المحلية لدولة أخرى لذا أتمنى ان نستفيد من هذه الخبرات ومن تجربتهم في الاحتكاك بأنظمة تملك غير المواطنين لعقارات في تلك الدول ونحن نضع الصيغ النهائية لنظام تملك غير السعوديين للعقار.
كما أعتقد اننا بحاجة إلى تفعيل كثير من القرارات مثل تصنيف المكاتب ونظام العقد الموحد وانهائها أو حتى تخطيطها والتفكير فيما يمكننا عمله.
العقاري شعتور ابو رياض تحدث عن ضرورة تفعيل العديد من القرارات بشكل أكثر جدية خصوصاً في مجال تطبيق السعودة بشكل واضح وتشديد الرقابة على المكاتب بهذا الخصوص ولا سيما انها تؤثر على مصداقية السوق أمام المستفيدين ويأخذنا في اتجاه آخر متعلق بتوفير الخدمات التي تؤثر على السوق بشكل مباشر حيث يقول: أعتقد ان وجود مناطق مستبعدة من الخدمة يؤثر بشكل مباشر على الاستثمار فيها لذا اعتقد انه لو تم تخصيص الصرف الصحي فان ذلك سينعكس ايجاباً على السوق ويتم فرض رسوم على كل مخطط ولا يتم فسح المخطط الا بالتأكد من استكمال استيفاء خدمة رسوم الصرف الصحي.
كما أتمنى من جهة أخرى ان تقوم شركة الاتصالات بمد حفريات خدمة الهاتف للمخططات المعتمدة بحيث يحصل المستفيد على أرضه الفضاء مستوفية لجميع الخدمات وهذا سيساعد في سرعة حركة الاستثمار العقاري وحتى سرعة اعمال الانشاءات والعمران بشكل يضمن توسعا وانتشارا متزامنا لجميع الأحياء.
الرسالة
ربما كانت بدايتنا في اعداد هذا الاستطلاع لرسم صورة حديثة لوضع سوق العقار ولكنه انتهى بنا الى رسالة خاصة لم توجه الى رجال العقار بقدر ما هي موجهة:
للأمانة,, لمزيد من المرونة وطرح البدائل.
للجنة العقاريين في الغرفة,, لمزيد من التفعيل والتعاون المثمر.
للشباب,, لمزيد من الوعي وادراك للمستجدات.