تحقيق - راشد الزهراني:

بعد صدور قرار مجلس الوزراء بالموافقة على نظام الرهن العقاري، وما جاء به من قوانين وشروط لحفظ حقوق الأطراف، أكد خبراء الاقتصاد والعقار على أهمية القرارات والأوامر الأخيرة فيما يخص الرهن والتمويل العقاري الذي سيُؤدي إلى ارتفاع الطلب على القروض السكنية، وسيكون من إيجابياته الحفاظ على حقوق الممولين من بنوك وشركات عقارية، وقد أعربوا عن أملهم في سرعة تنظيم اللوائح التنفيذية من قِبل الجهات المختصة التي أشار إليها قرار مجلس الوزراء لتعود بالنفع على آلية عمل السوق العقاري في المملكة، وفي التقرير التالي ترصد «الجزيرة» عدداً من الرؤى القانونية والاقتصادية المتعلقة بالنظام المرتقب.

وحدات سكنية في كل مناطق المملكة

البداية من حديث لوزير الإسكان الدكتور شويش بن سعود الضويحي الذي قال إن الموافقة على أنظمة الرهن العقاري تأتي في إطار المسعى الوطني لتوفر المساكن، إذ تُعزز قدرة المواطن في هذا المجال وتيسر سبل حصوله على السكن المناسب، إضافة إلى القروض السكنية التي يوفرها صندوق التنمية العقارية.

وبيَّن أن نظام التمويل العقاري أوكل لوزارة المالية الاتفاق مع وزارة الإسكان في إعداد السياسات العامة للتمويل العقاري، ووضع الخطط اللازمة للتنفيذ بعد اعتمادها من مجلس الوزراء، وبذلك يتجاوب هذا النظام مع الطبيعة الخاصة للتمويل العقاري التي تتطلَّب من البنوك وشركات التمويل أن تتبنى برامج تمويل مخصصة لهذا القطاع بحيث تأتي عقود التمويل بشروط تراعي التيسير على المستفيدين من حيث مبالغ التمويل وآجال السداد وأعباء إدارة الدَّين، وسيكون ذلك بطبيعة الحال بالتنسيق مع مؤسسة النقد العربي السعودي.

جهاز قضائي فعّال

وأبرز وزير الإسكان أهمية نظام «التنفيذ» إذ إن الأنظمة مهما كانت عدالتها وكفاءتها لا بد لها من جهاز قضائي فعَّال يضمن تطبيقها، ومن ذلك توفير آلية قضائية فعَّالة لتنفيذ الأحكام والأوامر القضائية الصادرة عن أجهزة القضاء أو عن اللجان الإدارية ذات الاختصاص القضائي التي نصّت عليها الأنظمة، ومن ذلك نظام مراقبة شركات التمويل، بما يعود - إن شاء الله - بالنفع على استقرار التعاملات بين كافة المواطنين وأجهزة التمويل المختلفة.

تحقيق الضمانات اللازمة عند الممولين

وقال محمد المرغلاني باحث اقتصادي عن أبرز ملامح قرار مجلس الوزراء: إن أبرز ملامح هذا النظام تحقيق الضمانات اللازمة عند ممارسة نشاطات وتمويل العقار أو المنقول وذلك بوضع ضوابط تحمي الدائن والمدين والضامن في العملية الائتمانية، وتحديد حقوق أطراف عقد الرهن والتزاماتهم من حيث ما يشمله الرهن وكيفية التعامل مع المرهون أثناء سريان عقد الرهن أو مع الحقوق المتعلقة مع الغير قبل نشوء الرهن، وعن تفاصيل بعض مواد النظام قال المرغلاني: «جاء في مواده بأن الرهن العقاري يكسب به الدائن حقاً عينياً على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتاليين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأي يد يكون. ويشترط في مقابل الرهن أن يكون ديناً ثابتاً في الذمة أو موعوداً به محدداً، أو عيناً من الأعيان المضمونة على المدين أو ديناً مآله إلى الوجوب كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي على أن يتحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين».

البنوك التجارية واستغلال الفرص المتاحة

الدكتور أسامة الفلالي أستاذ الاقتصاد يقول: تحظر أنظمة مؤسسة النقد على البنوك التجارية مزاولة النشاط التجاري بشكل مباشر، ومن ذلك امتلاك عقار لغرض تأجيره أو إعادة بيعه، ويُسمح لها فقط بامتلاك العقارات التي تزاول فيها أنشطتها مثل مباني الإدارات الإقليمية والفروع، وإذا آلَ إليها عقار بتسوية مع مدينها؛ فلا يحق لها الاحتفاظ به لأكثر من عامين إلا بموافقة صريحة من مؤسسة النقد ولفترة محدودة.. والغرض من ذلك ألا تؤول ملكية معظم العقارات إلى البنوك التجارية بين عشية وضحاها لحفظ مصالح الأفراد، فالسيولة ستكون متوفرة بشكل مستمر في القطاع المصرفي وتمكنه من شراء أي عقار بأي ثمن، لأن السيولة في نهاية المطاف ستعود إليه في صورة ودائع مصرفية.

إلا أن هناك عوائق التمويل حيث إن البنوك التجارية بأذرعها الاستثمارية «شركات الاستثمار التابعة لها» وبعض شركات التمويل العقاري تسعى إلى استغلال الفرص المتاحة بما يتواءم مع الأنظمة والتعليمات القائمة لحين ملء الفراغ التشريعي وإقرار المنظومة المالية «نظام التمويل العقاري، نظام مراقبة شركات التمويل، نظام الإيجار التمويلي، نظام الرهن العقاري، نظام قضاء التنفيذ»

إيجاد آلية شراكة بين صندوق العقار والقطاع المصرفي

ويضيف الفلالي بأن صندوق التنمية العقارية يُواجه عوائق حقيقية للقيام بدوره كأحد أقوى أذرع الحكومة الساعية لرفع نسبة تملُّك المواطنين لمساكنهم، ففي السابق كانت العوائق أمام الصندوق تتمثَّل في قلة موارده المالية وطول فترة الانتظار لحين الحصول على القرض، أما الآن وبعد الدعم الحكومي السخي لموارد الصندوق ورفع قيمة القرض إلى 500 ألف ريال، فالعائق أمام الصندوق يتمثَّل في عدم قدرة معظم المتقدمين على توفير قطع سكنية لرهنها لحساب الصندوق نتيجة الارتفاعات الحادة والمستمرة في أسعارها، حيث كان الصندوق يعطي مهلة عامين من تاريخ الموافقة على منح القرض للمتقدم لتوفير قطعة سكنية داخل النطاق العمراني في كل مدينة، لكن نتيجة لارتفاع أسعار القطع السكنية قرر الصندوق منح المتقدمين فرصة مفتوحة لتمكينهم من امتلاك قطعة سكنية ورهنها للصندوق للحصول على القرض.

ويضيف: هذا القرار يعطي إشارات قوية إلى أن معظم المتقدمين للصندوق بحاجة إلى قرض آخر لامتلاك قطع سكنية، وهو ما يقودنا إلى التفكير في إيجاد آلية شراكة بين صندوق التنمية العقارية والقطاع المصرفي لتوفير التمويل الكافي لرفع نسبة تملك المواطنين لمساكنهم.

ضعف صناعة التقييم العقاري

المطوِّر العقاري فهاد المرزوقي يقول إن صندوق التنمية العقارية يمنح المتقدمين قرضاً بقيمة 500 ألف ريال تسدد على 25 سنة «1667 ريالاً شهرياً» بشرط رهن العقار لحساب الصندوق، ويمكن للشركات الاستثمارية التابعة للبنوك التجارية منح من يرغب من المتقدمين للصندوق قرضاً آخر طويل الأجل يتواءم مع قدراتهم الائتمانية إذا وافق الصندوق على عدم التصرف في العقار إلا بعد أخذ موافقة الشركات الاستثمارية.. وبما أن الصندوق يمنح قروضا بدون فوائد للمتقدمين، فينبغي أن يتجنب الصندوق تحمل أي نوع من مخاطر الائتمان. وهذه الشراكة تمثل مرحلة انتقالية تمهد لإقرار المنظومة المالية، وتساهم في تطوير السوق العقارية السعودية وعلى الأخص تطوير صناعة تقييم تُبنى على أسس منطقية، لا سيما أن ضعف صناعة التقييم العقاري في السوق المحلية هي أهم معوقات إقرار المنظومة المالية.

تأخر إصدار الأنظمة تسبب في اتساع أزمة الإسكان

وقال الخبير الاقتصادي فاضل بن سعد البوعينين: جاء إقرار مجلس الوزراء لأنظمة الرهن العقاري متوافقاً مع حاجة السوق والمواطنين، حيث تفتقد السوق العقارية وقطاع الإسكان للأنظمة التي يمكن أن تسهل عمليات تمويل المنازل، حيث إن أنظمة الرهن والإيجار التمويلي سيساعدان المواطنين على تملك منازلهم بطريقة مُيسّرة بدلاً من الاستمرار في دفع الإيجار دون تمكُّنهم من تملُّك الأصل.. وسيساعد التمويل العقاري في حل جزء من مشكلة الإسكان في المملكة، لكن يجب أن نعترف أن تأخر إصدار الأنظمة تسبب في اتساع أزمة الإسكان.. وأضاف: «أنظمة الرهن العقاري ستنظم العلاقة بين قطاع التمويل والممولين وبما يحقق المصلحة العامة، ويضمن في الوقت نفسه سلامة القطاع المصرفي.

وأفاد أن الأنظمة ستسهل عملية إنشاء شركات تمويل متخصصة، وهذا من شأنه فتح قنوات تمويلية جديدة أمام المواطنين والراغبين في تملك المنازل عن طريق التمويل العقاري».

التنظيم يفتح الباب على مصراعيه

وقال البوعينين: يجب أن نُميِّز بين نظام الرهن العقاري، ونظام التمويل، فالأول معني بالإجراءات القانونية لرهن العين (العقار)، وهذا مرتبط بكتابات العدل.. وهذا التنظيم يفتح الباب على مصراعيه لتسهيل عمليات الإقراض اعتماداً على الرهن الشرعي، ما يعني أن قطاعات أخرى غير القطاع العقاري يمكن أن تستفيد من هذا النظام، كقطاع الإنتاج على سبيل المثال لا الحصر، أما نظام التمويل العقاري فهو النظام المرتبط بشركات التمويل والقطاع المصرفي الذي سيستأثر بالحصة الأكبر من التمويل العقاري في المملكة.. كما أن أنظمة الرهن العقاري ستسهم في خفض المخاطر بالنسبة لقطاع التمويل؛ وهي البنوك وشركات التمويل، وشركات التطوير العقاري، وهذا سيؤدي إلى خفض تكلفة الإقراض مستقبلاً وهو من مصلحة المقترضين.

نسبة الاستقطاع 60% من الراتب

ويقول السيد مروان عمر مدير إقليمي في البنك السعودي الهولندي إن الضمان الأساس في نظام الرهن العقاري هو راتب الموظف، والغرض الأساس منه هو أن يتملَّك المواطن مسكناً، مضيفاً أن الفئة المستهدفة هم أصحاب الرواتب التي تزيد على خمسة آلاف، وقد تصل نسبة الاستقطاع إلى 60% من الراتب أو بحسب الخيارات المتعددة التي يقدمها البنك للعملاء، ليجد العميل نفسه بعد دفع الإيجارات لمدة عشر سنوات أو أقل قد تملَّكَ المنزل.

وأشار إلى أن ما يكتب في وسائل الإعلام بأن البنوك لن تموِّل إلا من تزيد رواتبهم عن عشرة آلاف ليس صحيحاً.

طلبات قروض التمويل كبيرة جداً

ويضيف محمد النفيعي مدير الاستثمار في أحد البنوك المحلية أن حجم الطلب الحالي على قروض التمويل العقاري في السعودية كبير جداً، ولا يمكن للبنوك التجارية وحدها أن تسد حجم هذا الطلب، لذلك من الحاجة الملحة أن يكون هنالك مزيد من قنوات التمويل الجديدة، وهو الأمر المشجع لإنشاء شركات متخصصة في التمويل العقاري فقط، مشيراً إلى أن شركات التمويل العقاري التي من المزمع الترخيص لها في السوق السعودية، ستقف أمام مرحلة تاريخية جديدة، وقال «العصيمي»: أتوقع أن تكون هذه الشركات في تقديم قروض التمويل العقاري أكثر مرونة مما عليه البنوك التجارية خلال الوقت الحالي، لذلك من المتوقع ألا تكون شروطها المتعلقة بتقديم القروض العقارية معقدة، كما هو الحال في قروض التمويل العقاري البنكية.

وأكد العصيمي أن دخول شركات التمويل العقاري إلى السوق السعودية سيفضي إلى احتكار هذا السوق من قبل البنوك التجارية وبعض الشركات المتعلقة بنشاط التمويل، موضحاً أن فترة سداد القروض العقارية المقدمة من قبل شركات التمويل الجديدة ستكون أطول مما هي عليه فترات السداد الحالية التي تعمل بها البنوك التجارية.. كما أن فوائد القروض العقارية المقدمة من قبل شركات التمويل الجديدة ستكون أقل مما هي عليه الفوائد البنكية، الأمر الآخر سيعزز نظام الرهن العقاري من قدرة هذه الشركات على تقديم حجم تمويلي كبير جداً، وهو الأمر الذي يعني سد نسبة كبيرة من احتياجات السوق المحلية.

نمطان للتمويل العقاري

ناصر الدهاس رجل أعمال وخبير اقتصادي يرى أن إيجابيات نظام الرهن العقاري هو إشراك البنوك وتحوُّل المواطنين من التأجير إلى التملُّك، وخلق منافسة مفيدة بين شركات التمويل العقاري، حيث يستعرض دراسة تناولت الوضع الراهن للقطاع العقاري.. والدور المأمول لنظام الرهن العقاري، ويقول: «هناك نمطان للتمويل العقاري، النمط الأول: بين القطاع البنكي وبين شركات التطوير العقاري، أما الثاني: فهو بين القطاع البنكي والأفراد بشكل مباشر لتمويل الأفراد لتملك المساكن. ومع ذلك لا بد من التأكيد على أن نظام الرهن سيكون متحيزاً لفئة المواطنين القادرين على تقديم الضمانات المطلوبة ولديهم الدخل الكافي لضمان الرهونات بكافة أشكالها، إضافة إلى ذلك فإن وجهات نظر العقاريين تتباين في تحديد مجمل الآثار الاقتصادية التي يمكن أن تنجم عن اتساع حجم التمويل الذي سيُؤدي إليه نظام الرهن العقاري».

في جانب آخر، يذكر الدهاس أن الآثار الإيجابية تتلخص في أن إقرار نظام الرهن العقاري سيُؤدي إلى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك التجارية لتمويل القطاع العقاري، وأن الضمانات التي يوفرها نظام الرهن العقاري ستكون حافزاً في تطوير برامج البنوك وابتكار عمليات جديدة للتمويل العقاري. إضافة إلى خلق روح التنافس بين البنوك لجذب أكبر شريحة من العملاء.

كما سيؤدي إلى تخفيف العبء عن صندوق التنمية العقاري الذي سيتفرغ لأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة، ويساعد المواطنين من ذوي الدخول المتوسطة على تملك مسكن خاص بدلاً من تأجير المنازل لسنوات دون تملكها، كما أن جميع الأنشطة المتعلقة بالبناء والتشطيب ستشهد انتعاشاً نتيجة إقبال المواطنين على البناء.

ولا تنتهي الفوائد هنا بحسب الدراسة، حيث ستشمل الأفراد من متوسطي الدخل وما فوق إضافة إلى الشركات التمويلية، بينما تتضاءل فرصة الشريحة أقل من متوسط الدخل، الاستفادة من النظام المرتقب، كما يساعد الرهن العقاري على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري وتوسيع نشاطاتها، حيث يتوقع أن يصل عددها لأكثر من خمسين شركة في العام الأول لتنفيذ النظام، مما سينجم عنه اتساع في قاعدة فرص التمويل للمواطنين.