الجزيرة - سعد العجيبان:

ضرب للمثل.. وحجة مقامة.. العقار.. والإيجار!!.. مؤجر متضرر.. ومستأجر عاجز.. ضمان السداد للمالك.. ومطلوب أمني تسجل على المستأجر الهارب.. ربط آلي للتأكد من سمعة المستأجر الائتمانية وملاءته المالية... ومهنة بلا مؤهلات أو خبرات!!.. غرفة تجارية في صف الغني القوي.. ومطالبة في الشورى بالوقوف في صف الفقير الضعيف.. عشر سنوات من الدراسة.. نتاجها نظام بـ11 مادة.. (تمخض الجمل فولد فأراً).. عبارة عضو لم ترق للرئيس.. لا يصح هذا الكلام.. مساهمات عقارية أفقدت المواطنين الضعفاء مدخراتهم.. مقترح بتوفير المساكن لغير القادرين والعاجزين عن سداد الإيجار.. وآخر يعطي المالك حرية زيادة قيمة التأجير للعين التجاري لا السكني.. عجز الجهات المختصة عن تسيير هذا النشاط العقاري ومراقبته.. لسان حال جلسة الشورى أمس فوضى تحيط بممارسة نشاط المكاتب العقارية.. وضوابط مؤقتة لمشكلة هروب المستأجرين دون سداد..

نظام المكاتب العقارية

فقد ألقى مشروع نظام ممارسة أعمال المكاتب العقارية ومشروع ضوابط البت في قضايا غياب بعض المستأجرين أو هروبهم وفي ذممهم إيجارات متبقية مع ترك العين مقفلة، بثقله على جلسة مجلس الشورى العادية الـ71 المنعقدة أمس برئاسة معالي نائب رئيس المجلس الدكتور محمد بن أمين الجفري، حيث ناقش المجلس مشروع نظام ممارسة أعمال المكاتب العقارية خلال استماعه إلى تقرير اللجنة الخاصة التي شكلها المجلس لدراسة مشروع ممارسة أعمال المكاتب العقارية، والمكون من (11) مادة شروط ممارسة أعمال المكاتب العقارية، والعقوبات المفروضة على مخالفي النظام.

وبينت اللجنة أن من الأهداف والبواعث التي دعت وزارة التجارة والصناعة إلى إعداد مشروع هذا النظام ومعالجة ما لديها من معضلات في الشأن العقاري تتمثل في جانبين أولهما الفوضى التي تحيط بممارسة نشاط المكاتب العقارية وسيطرة غير السعوديين على السوق وعجز الجهات المختصة عن تسيير هذا النشاط ومراقبته، في حين لم ترَ اللجنة أن السبب في ذلك يرجع فقط إلى عدم وجود النص النظامي مع وجود لائحة تنظيم المكاتب العقارية الصادرة عام 1398هـ، بينما يظل الإشكال بالدرجة الأولى في التنفيذ.

د. بخاري: ما هي مؤهلات العقاريين!!

ورأى عضو المجلس الدكتور عبدالله بخاري أن النظام يسعى إلى تنظيم نشاط يمارسه عدد كبير من المواطنين من خلال المكاتب العقارية التي يغلب على عملها الصورة العشوائية دون حسيب أو رقيب، ومن هنا نبعت أهمية هذا النظام في تنظيم هذه الأمور التي قد تتسبب في فقدان العديد من المواطنين الضعفاء لمدخراتهم واستثماراتهم.

ومضى د. بخاري في القول: بالعودة إلى مواد النظام نجد أن شروط الممارسة عامة يمكن لأي مواطن تحقيقها متعلم أو غير متعلم، ضعيف أو ميسور الحال رجل أو امرأة.. وبمراجعة بقية مواد مشروع النظام نجد أنه لم يوضح ما هي المؤهلات والخبرات أو الخلفية العلمية أو العامة أو الحد الأقصى والأدنى للعمر والوضع والإمكانيات المالية التي يجب أن تتوافر في صاحب المكتب العقاري، علما أن المكتب الذي يتعامل مع هذا النشاط قد يدخل في تعاملات مالية كبيرة تصل إلى أكثر من مئات الملايين من الريالات. وأكد دكتور بخاري على ضرورة وضع مادة تحدد هذه تلك الأمور والمؤهلات والإمكانيات لراغبي الحصول على ترخيص ممارسة للمكاتب العقارية. وأبدى عدم موافقته للجنة في حذف بعض المواد من النظام المرفوع للمجلس.

الملاءة الائتمانية للمستأجر

من جانبه استشهد الدكتور مفلح الرشيدي بمقترح سابق له بإضافة فقرة ثالثة بالمادة السادسة للنظام تقضي بإدراج الإلزام بربط آلي بين المكاتب العقارية وشركة (سمه)، المتخصصة بالمعلومات الائتمانية، وذلك للتأكد من سمعة المستأجر الائتمانية وملاءته المالية.

لائحة وليس نظاما!!

من جهته قال عضو المجلس الأمير خالد آل سعود عن مسمى مشروع النظام واقترح أن يكون المسمى نظام المكاتب العقارية، وقال إن اختزال مواد النظام من 24 مادة إلى 11 مادة أصبحت لا ترقى إلى مسمى نظام واقترح أن يكون المسمى لائحة المكاتب العقارية، وبالتالي يكون ما تقوم به وزارة التجارة هي القواعد والإجراءات التنفيذية لهذه اللائحة.

د. بليلة: (تمخض الجمل فولد فأراً!!)

الدكتور مازن بليلة بدا منزعجا مما خرجت به اللجنة الخاصة، مؤكداً أن الاستثمار في العقار هو من أهم الاستثمارات، ويسمى في دول العالم بسيد الاستثمارات، فهو استثمار دائم وفي ارتفاع مستمر وجاذب لرأس المال ومنافس لسوق الأسهم.

وقال: فمن المعيب أو المخجل أن تكون اللائحة أو النظام الذي ينظم مثل هذا الحجم الكبير من الاستثمار الوطني من الثروة الوطنية مختزل في 9 مواد، والنظام الذي بين أيدينا بدأ الحوار حوله من عام 1424هـ بمعنى أنه مضى عليه 10 سنوات، وإن سمحت لي اللجنة الخاصة بالقول إنه يطبق عليهم ما يقال في البيوت الشعبية (تمخض الجمل فولد فأراً)، وفي كثير من الشركات التي تخسر نصف مالها تلغى.

واعتقد د. بليله أن النظام الذي بين يدينا لو استبعدنا التعريفات والإعلانات الواردة في آخره، فإن المواد التي استبعدت تساوي النصف أو أكثر مما يعني أن النظام الحالي أجهض من مضمونه، وأن اللجنة الخاصة المكلفة بدراسته لم تناقشه بل ألغته واستبعدته.

ورأى أن الموضوع يحتاج إلى لجنة خاصة أخرى أو يعاد إلى ذات اللجنة لإعادة دراسته ومناقشته لأن الاستثمار في القنوات العقارية من ناحية التطوير هو المهم.

د. الجفري: لا يصح هذا الكلام

معالي نائب رئيس المجلس الدكتور محمد بن أمين الجفري بادر بعد انتهاء مداخلة الدكتور مازن بليله بالتأكيد على أن اللجنة بعشرة أشخاص من أعضاء المجلس قاموا بعمل كبير ولم يولدوا (فأرا) وإنما ولدوا تقريرا فيه الفائدة والخير.. ولا يصح أن نقول مثل هذا الكلام.

القاضي: أين دور وزارة الإسكان

من جانبه قال عضو المجلس حمد القاضي إن الفقرة الثانية من المادة الثالثة أكدت على أن يمارس النشاط العقاري صاحب المكتب أو مدير سعودي، مبديا أن ذلك يحد من قدرة المكتب على العمل حيث تحتاج بعض مكتب عقار إلى موظفين بعدد أكبر للقيام بالتسويق العقاري وإدارة العمل في المكتب العقاري.

وأضاف أن النظام تجاهل دور وزارة الإسكان وأنه يجب أن يكون لها دور ورأي في مواد النظام، خاصة أن الوزارة لديها دراسة لنظام إيجاره وهو في مراحله الأخيرة من الدراسة.

د. الفيفي: حسن السيرة والسلوك

العضو الدكتور عبدالله الفيفي رأى أن يكون اسم النظام (نظام المكاتب العقارية)،كما أن اللجنة حذفت من التعريفات مصطلحات مثل التسويق العقاري وإدارة العقار وتثمين العقار،كما أن المادة الثانية تحيل إلى المادة الأولى وهي مادة تعريفات ومكان الإحالة غير صحيح، كما حذف شرط حسن السيرة والسلوك في المادة 3 وكان من الأفضل أن تبقى.

الحصيني: من يصدر التراخيص للعقاريين!!

من جانبه قال العضو صالح الحصيني إن المادة 2 من النظام لم تذكر الجهة التي تصدر تراخيص المكاتب العقارية، كما أن تعديلات اللجنة الخاصة بحذف المواد من 10 إلى 17 شكل تغييرا جذريا في النظام،كما أقترح أن يترك المساهمات العقارية لوزارة الإسكان أو التجارة ولا يترك لهيئة السوق المالية مما قد يتسبب في خلل في النظام.

وكانت توصية اللجنة الخاصة التي يرأسها الشيخ محمد السعدان أوصت بالموافقة على نظام ممارسة أعمال المكاتب العقارية الصيغة المرافقة. بعد ذلك طرح مشروع النظام للنقاش والمداولة، حيث أيد أغلب الأعضاء على أن مشروع النظام لمعالجة السلبيات التي تعتري أعمال المكاتب العقارية.

وبعد الاستماع إلى مداخلات الأعضاء وافق المجلس على منح اللجنة الخاصة فرصة لعرض وجهة نظرها في جلسة قادمة.

هروب المستأجرين

وفي شأن آخر ناقش المجلس تقرير لجنة الإدارة والموارد البشرية بشأن ضوابط البت في قضايا غياب بعض المستأجرين أو هروبهم وفي ذممهم إيجارات متبقية مع ترك العين مقفلة (ظاهرة غياب المستأجرين وبذمتهم إيجارات متبقية).

ورأت اللجنة في تقريرها ملاءمة ما تضمنته الضوابط الواردة من الحكومة من حلول للمشكلة الشائكة وما ترتب عليها من ضرر لحق بالمؤجرين وأثرت سلباً على الاستثمار في العقارات المعدة للإيجار وبالتالي قلة المعروض منها وارتفاع الإيجارات.

وأكدت اللجنة أهمية إقرار الضوابط والعمل فيها لمواجهة المشكلة التي أجمعت العديد من الجهات الحكومية على ضرورة معالجتها، إلى حين تطبيق نظام التنفيذ الذي أوضحت اللجنة أن إجراءات العمل به تستغرق وقتاً وهو ما ينطبق على نظام التوثيق.

المحاكم هي جهة الاختصاص

ونصت الضوابط المقترحة على أن المحاكم هي جهة الاختصاص في المنازعات بين المؤجر والمستأجر، كما أنها تمنح إمارات المناطق سلطة معالجة إخلاء العين المؤجرة بعد انتهاء مدة العقد الموثق من كاتب عدل أو أي شخص مرخص له بذلك.

حماية المستأجر

كما تضمن الإجراءات للمستأجر حسن النية حماية حقوقه، حيث وضع حلولاً لحالات المستأجرين غير القادرين على دفع الإيجار وليست لديهم مساكن بديلة ومن هذه الحالات كون رب الأسرة متوفى أو مسجون أو مريض أو غير قادر على سداد الإيجار.

المستأجر الهارب مطلوب أمنيا

وعالجت في الوقت نفسه حالات المماطلة أو التهرب بعقوبة تصل إلى اعتبار الهارب مطلوبا أمنيا. وتعتبر الضوابط المقترحة إجراء مؤقتا يتم العمل بها إلى أن يتم الاتفاق بين وزارتي الداخلية والعدل والمجلس الأعلى للقضاء على اتخاذ الإجراء اللازم لوقف العمل بها والرفع بذلك لمجلس الوزراء.

د. التركي: لا حاجة للنظام

ورأى عضو المجلس الدكتور محمد التركي أن نظام التنفيذ صدر وهو القادر على القيام بهذا الأمر ولا حاجة لهذا، فيما قال الدكتور عبدالرحمن العناد إن النظام ذكر المحكمة المختصة ولم يحددها، متسائلا عن طلب المؤجر والمستأجر بتوثيق عقودهم لدى كتابة العدل أم لا؟

وأضاف أن النظام يشير إلى حق المؤجر بإخلاء العقار عند انتهاء العقد أي أن الملاك لهم الحق في إخلاء العقار وهذا استيلاء على حقوق المستأجرين. واستفسر عن الجهة التي تقوم بتوفير المساكن لغير القادرين والعاجزين عن سداد الإيجار وخلال فترة قصيرة.

د. بكري: التقرير من ضرب الخيال

من جانبه قال عضو المجلس الدكتور طلال بكري إن موضوع النظام صدر عن اللجنة العقارية بالغرفة الصناعية والتجارية بالرياض وجاء ليغلب مصالح المؤجر على المستأجر، متسائلا عن عدم وجود صيغة موحدة للعقود. وبيّن د. بكري أن بعض المستأجرين يعجز عن سداد الإيجار بسبب بعض قيام المؤجرين بزيادة الإيجار دون مبرر مقنع، مشددا أن إدراج اسم المستأجر الذي لا يستطيع السداد أو الهارب في قائمة المطلوبين وقطع الماء والكهرباء إلى حين استيفاء الإيجار الذي في ذمته أمر مبالغ فيه وهو من ضرب الخيال.

على الشورى الوقوف في صف الفقير

وطالب بكري بضرورة سحب المذكرة وتعاد دراستها وإذا كانت الغرفة التجارية في صف الغني القوي فعلينا في المجلس أن نكون في صف الفقير الضعيف.

وانتقد عدد من الأعضاء العقوبات التي تطال المستأجرين عند عدم تسديد الإيجارات التي تتضمنها الضوابط المقترحة مؤكدين عدم واقعيتها، وغير صالحة للتطبيق لحل هذه الظاهرة أو التقليل منها وتخفيف آثارها، ورأوا أن غالبية هذه الضوابط قد جاءت إلى جانب المؤجر على حساب المستأجر. وطالب الأعضاء بضرورة تطوير هذه الضوابط وجعلها في نظام متكامل للحد من الخلافات التي تنشأ بين المالك والمستأجر على أن يراعي حقوق الطرفين، وربط هذا النظام بنظام التنفيذ الذي سيبدأ العمل به قريباً.

ولاحظ الأعضاء أن الضوابط لم تتناول وضع التعامل مع المستأجرين غير السعوديين، ودعا عدد من الأعضاء إلى إعادة الموضوع للجنة لمزيد من الدراسة أو تكوين لجنة خاصة لدراسته.

ورأى الأعضاء أن الضوابط لم تتناول الزيادة في قيمة الإيجار التي يفرضها المالك بين فترة وأخرى بشكل غير مبرر وغير منطقي مما يتسبب في تعثر السداد.

وبعد الاستماع إلى العديد من الآراء وافق المجلس على منح اللجنة فرصة لعرض وجهة نظرها تجاه ما أبداه الأعضاء من أراء في جلسة قادمة.

نظام إدارة النفايات

وعلى صعيد آخر وافق بالأغلبية على تعديل بعض مواد مشروع نظام إدارة النفايات البلدية الصلبة المعاد إلى المجلس حسب المادة (17) من نظام مجلس الشورى، وذلك بعد أن استمع إلى رد لجنة الإسكان والمياه والخدمات العامة بشأن ملحوظات الأعضاء وآرائهم.

كما أكد المجلس على ضرورة أن يصحح كل من يمارس أي نشاط من النشاطات التي يحكمها هذا النظام، أوضاعه وفقاً للأحكام الواردة فيه، وذلك خلال سنتين من تاريخ نفاذه.

ويهدف مشروع النظام الذي يتكون من عشرين مادة موزعة على ستة فصول، إلى رفع المستوى الصحي وسلامة السكان وراحتهم في مدن المملكة وقراها ووضع الضوابط الهندسية اللازمة لإنشاء المدافن الصحية للتخلص من النفايات البلدية الصلبة، والتأكد من أن هذه المدافن مطابقة للشروط والمواصفات المعتمدة نظاماً وأن يتم إدارتها وتشغيلها وتقويمها بحسب الأساليب والمعايير الفنية والبيئية المعتمدة عالمياً.

نظام الوقاية من الإيدز

كما وافق المجلس بالأغلبية على مشروع نظام الوقاية من متلازمة العوز المناعي المكتسب (الإيدز) وحقوق المصابين وواجباتهم، وذلك بعد أن استمع إلى وجهة نظر لجنة الشؤون الصحية والبيئة بشأن ملحوظات الأعضاء وآرائهم تجاه مشروع النظام.

ومن أبرز مواد النظام الذي يتكون من 29 مادة موزعة على ستة فصول، تحذير الجهات الصحية أيا كانت من الامتناع عن تقديم الرعاية الطبية اللازمة لأي مصاب بسبب إصابته، كما أسند مشروع النظام للبرنامج الوطني بالتنسيق مع الجهات الصحية الأخرى بتفعيل إجراءات الوقاية والرعاية والتأهيل وتحديد المختبرات المرجعية للتشخيص والتثبت من الإصابة وتقديم العلاج للمصابين به وإيضاح طرق الوقاية، وترحيل المقيمين المصابين بفيروس الإيدز بعد تصفية حقوقهم إلى بلدانهم.

ويحظر مشروع النظام في مادته الحادية والعشرين كل فعل أو امتناع يشكل تمييزاً ضد المصابين ويؤدي إلى الحط من كرامتهم أو الانتقاص من حقوقهم أو استغلالهم بسبب إصابتهم.

سلامة الملاحة البحرية

كما استمع المجلس إلى تقرير لجنة النقل والاتصالات وتقنية المعلومات، حيث وافق بالأغلبية على بروتوكول عام (2005م) لاتفاقية قمع الأعمال غير المشروعة الموجهة ضد سلامة الملاحة البحرية، وبرتوكول عام (2005م) المتعلق ببروتوكول قمع الأعمال غير المشروعة الموجهة ضد سلامة المنصات الثابتة القائمة في الجرف القاري.

ورأت اللجنة في تقريرها أن ما اعتمدته الجمعية العامة للأمم المتحدة من أحكام تكميلية وتعديل وحذف وإضافة على برتوكول 1988م، وما ورد عليها من ملحوظات من قبل مجلس الوزراء، ستحد من الأعمال الإرهابية والتي ظهرت في الآونة الأخيرة، خصوصاً في مواجهة القرن الأفريقي، وأكدت اللجنة أن ذلك سيفتح للمملكة العربية السعودية العديد من الفوائد الوطنية والإقليمية والعالمية أسوة بالدول الأخرى من خلال التدابير والاحترازات الأمنية لمكافحة الأعمال الإرهابية.