إن إتاحة الفرصة للمؤسسات المالية لرهن العقار وتقديم التسهيلات اللازمة لتمويله مقابل الرهن سينعكس إيجاباً على حركة السوق عامة وإتاحة الفرصة لذوي الدخل المتوسط والمحدود والداخلين الجدد في معترك الحياة لتملك مساكن مستقلة لهم.
كما أن إيجاد شركات تمويل عقارية، وذلك من خلال تسهيل القوانين والأنظمة المتعلقة بإنشاء مثل هذه الشركات لما هو واضح من أن سوق العقار يحتاج إلى شركات تمويل تلبي حاجة السوق، لأن العرض لا يفي بالطلب المتنامي على الوحدات السكنية لا كماً ولا كيفاً.
ونشير الى تحديث الانظمة بما يخص اشتراطات البلدية التي كانت مطبقة منذ أكثر من ثلاثين عاماً ولا تزال تطبق حتى الآن تعد إحدى العوائق أمام المستثمرين في إنشاء الوحدات السكنية، بينما الكثير من العوامل اختلفت عما مضى، وهذا جزء منها، ويؤثر على الكيف، أما عن الكم فلا يزال العرض أقل من الطلب بالنسبة للعدد وبالنسبة لحجم الوحدة قيمة.
والواضح بأن هناك طلبا، ولا يوجد هناك مقدرة، وهذه مشكلة أخرى تقع على المؤسسات المالية الحكومية والخاصة بالتمويل التي هي البنوك، لكن لا يزال هناك طلب أكثر من العرض بكثير وحل هذه المشكلة يكمن في إيجاد منتجات تمويلية تساهم في عملية التملك، وهذا هو الحل الذي يعالج العملية.
والمؤكد أن الإسراع بتطبيق قانون الرهن العقاري أحد الحلول المطروحة للخروج من دوامة الاستطاعة التي تعيشها الاسواق الآن?,? فمع تقديم لائحة تنفيذية عملية ومتابعة تطبيق القانون الخاص بالرهن العقاري سوف تنتعش صناعة البناء التي تضم أكثر من مائة صناعة مكملة توفر المئات من فرص العمالة أمام الشباب?.
? وإذا كان هناك حاجة واضحة في تسهيل عملية التملك وتذليل الاستطاعة من خلال الرهن العقاري والتملك لأكثر من مليون وحدة سكنية في القريب العاجل فإن الحاجة ماسة لوضع اللوائح والانظمة الفاعلة والعملية لجميع الاطراف الثلاثة المستهلك والمطور والممول، وإن لم تضع بالهيكلة الدقيقة، فالركود الاقتصادي قادم لامحالة من جراء عدم تقدم المواطن والشريحة المستهدفة لشغلها وهو يرجع لتوافر القدرة المادية من جراء التنظيم لامتلاك وشغل هذه الوحدات عن طريق القرض العقاري في ظل ضمانات القانون الجديد?.
? والمهم في التوضيح بأن استعداد العديد من الدول العربية والإسلامية لإصدار قانون للتمويل العقاري لإيجاد مخرج قانوني واقتصادي لمشكلة تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادي لمحدودي الدخل، خاصة الشباب حديثي التخرج والراغبين في الزواج، وتهدف مشاريع قوانين التمويل العقاري عمومًا إلى تحقيق عدة أهداف، منها:
- تدبير التمويل لمحدودي الدخل للحصول على وحدات سكنية تجارية أو مهنية للراغبين في الحصول عليها.
- حل مشكلة المتجمد الكبير من الوحدات السكنية والإدارية والتجارية بالسوق العقاري.
- تمويل الركود الحقيقي في السوق العقاري ومحاولة تحريكه.
والكثير من الأمثلة الخاصة بالرهن العقاري والتمويل العقاري الاسلامي مثل بنك (ليويدزتي اس بي) إنه سيبدأ قريبا في تقديم خدمات للرهن العقاري تتوافق مع أحكام الشريعة الاسلامية، ليكون بذلك ثالث بنك بريطاني يقدم هذه الخدمة في بريطانيا إن تلك الخدمة ستختلف عن خدمات الرهن العقاري التقليدية في بريطانيا لأنها ستعتمد بشكل كامل على مبادىء مختلفة، والواضح ان البنك سيقوم بشراء العقار لصالح المستهلك (المسلم) ثم تأجيره له بعد ذلك بما يجعله في الوقت نفسه مشاركا في ملكيته بشكل شرعي دون وجود فوائد في التعاملات، ولذلك فإن هذا النوع من الاستثمار سيسمح للأشخاص بإيداع أموالهم في حساب يشاركون فيه في تحمل المخاطرة، ومن ثم المكسب والخسارة، وحول الهدف من تقديم تلك الخدمة إن البحث عن المال لشراء منزل جديد هو أمر صعب في أغلب الاوقات إلا أنه يعد بالنسبة للمسلمين من اشد المعضلات، وذلك نظرا لأن النظام السائد حاليا في الرهن العقاري قائم على الفوائد، فلا يكون أمام المسلمين الا أحد خيارين: اما مخالفة الشريعة الاسلامية، او الابتعاد عن التعامل بأسلوب الرهن العقاري، إن تلك الانظمة ستجذب ما يقرب من مليوني مسلم في بريطانيا، كما أن المسلمين في بريطانيا من أكثر المجتمعات نموا في اوروبا، وسيحقق البنك أرباحا أكثر في السوق من الخدمات المالية التي يقدمها للمسلمين، حيث تنتشر عمليات الرهن العقاري والحسابات المصرفية الجارية في أفرع البنك المنتشرة في المدن التي يتواجد فيها المسلمون بشكل مكثف، ووفقا لقواعد خدمة الرهن العقاري الجديدة، سيقوم البنك بشراء العقارات نيابة عن العملاء ثم تأجيرها لهم لمدة معينة عادة ما تكون 25 عاما وهي نفس مدة قروض الرهن العقاري العادي.
ويقوم البنك بدفع نسبة قد تصل الى 90% من قيمة العقار الذي سيتم شراؤه لصاحب المنزل، وفي تطبيق ذلك يكون البنك قدم خدمات الرهن العقاري والحسابات الجارية بما يتوافق وأحكام الشريعة الاسلامية، ومعظم هذه الامثلة توضح أهمية وجود التعاون بين وزارة التجارة ووزارة العدل ومؤسسة النقد للتعجيل بإقرار الرهن العقاري وإيجاد آلية للتمويل تدعم المستهلك النهائي والتخفيف عليه بمتابعة ومراقبة المؤشرات والمؤتمرات على الأتعاب الادارية. كما ان الادراك واضح من المفكرين والمنظمين بأن القطاع العقاري مقبل على مواجهة الطلب المتزايد على الوحدات السكنية لمقابلة احتياجات المواطنين والمقدرة بنحو 4.5ملايين وحدة سكنية حتى عام 2020م، وأن السوق يفتقر للمزاوجة بين (العرض) و(الطلب)، وأن مرد ذلك عائد لضعف ملاءة المستهلك وعدم تحفيز ومتابعة القنوات المالية لدعم موقف واحتياجات المواطن في الرهن العقاري.
وهناك الكثير من الأمثلة من الدول العالمية مثل شيلي.. سياسات ناجحة لعلاج الأزمة بنهاية الحرب العالمية الثانية، وما خلّفته من دمار في العديد من البلاد بدأ التفكير الجدي في كيفية تدبير مساكن للمواطنين بدلا من المساكن التي دمرتها الحرب، فكان نظام الرهن العقاري؛ وتقوم فكرته على وجود ممول يقدم المال اللازم للعميل لشراء أو إنشاء مسكن، على أن يسدد العميل التمويل على أقساط طويلة الأجل؛ على أن يتم رهن العقار لصالح الممول..
وقد نجح هذا النظام في الدول الأوروبية والولايات المتحدة الأمريكية إلى حد كبير في توفير المساكن للمواطنين بعبء تمويلي يناسب قدراتهم، ومن بين الدول النامية التي أخذت بهذا الأسلوب كل من شيلي والمكسيك، تعتبر تجربة شيلي من التجارب الناجحة في هذا المجال، فبرنامج الإسكان فيها جزء لا يتجزأ من سياسة اقتصادية مترابطة تقوم على أساس اقتصاد السوق، وقصر دور الدولة على القيام بدور الحارس للنشاط الاقتصادي، والتدخل فقط لمعالجة أوضاع الفقر داخل البلد.
اعتبرت حكومة شيلي الإسكان سلعة خاصة لا تتدخل فيها الحكومة إلا لاعتبارات اجتماعية فقط؛ لتوفير تكافؤ الفرص للجميع في تملُّك سكن أساسي آمن وصحي، نتيجة لانخفاض مستويات الدخول للكثير من السكان قامت شيلي بوضع سياسة لتعبئة المدّخرات الشخصية للأفراد من أجل شراء المسكن، وتحفيز القطاع الخاص على الاستثمار في قطاع الإسكان والعقارات، كما قامت في نفس الوقت بتقديم الدعم والمنح المباشرة لأصحاب الدخول الأقل، قامت شيلي بإلغاء القيود المفروضة على أسعار الفائدة، وسمحت للبنوك التجارية والعقارية بالقيام بعمليات الوساطة المالية، وسمحت بنظام التمويل الإسكاني بموجب خطابات ائتمان الرهن العقاري التي تصدر لمن يدفع القرض، وتكون بنفس المبلغ والمدة وسعر الفائدة الواردة في عقد الرهن العقاري الأساسي، في نهاية الثمانينيات سمحت شيلي بتظهير الرهون العقارية وتداولها؛ لمنع المقترض من اللجوء إلى الحصول على قرض أو تمويل إضافي، نظام الرهن العقاري يُقدّم أساسًا من خلال مؤسسات إدارة الرهون العقارية، والأخيرة تقدم قروضًا في حدود 80% من قيمة العقار، وأصحاب هذه المؤسسات ومنشؤها هم شركات التأمين التي تقوم بتوفير 21% تقريبًا من مجموع قروض الرهن العقاري بشيلي، التوازي هناك نظام آخر لخطابات الائتمان وهو التأجير تمهيدًا للشراء حيث يتناسب مع أصحاب المدخرات الضعيفة والعمال وأصحاب المشروعات الصغيرة وذوي الدخول المنخفضة، ويقوم على أساس توقيع عقد مع المستأجر وشركة العقارات يُنصّ فيه على مبلغ الإيجار الشهري وثمن البيع لمدة أقصاها 20 سنة؛ ويتولى إدارة هذا الحساب بنك أو صندوق معاشات يقوم بدوره بدفع الإيجار الشهري لشركة العقارات، وعندما تنتهي المدة الخاصة بالعقد -20 سنة - يتم حساب الفوائض المستحقة للمشتري والفوائد المستحقة عليه فإذا كانت كافية - له أكثر مما عليه أو متساوية لثمن البيع في العقد - يتم نقل الملكية للمشتري (المستأجر سابقًا).
نظام خاص لمحدودي الدخل من بداية التسعينيات اتبعت شيلي نظما أخرى لفئات أخرى في مجال الإسكان، خاصة بمناطق الريف والحضر، وكذلك للعمال ولمن يعيشون في فقر مدقع على النحو التالي:
* بالنسبة لأصحاب الدخول المتدنية والمتوسطة، وكذلك لقاطني المناطق الريفية والحضر المرغوب تطويرها تقدم الحكومة دعما جزئيا لشراء المسكن، بشرط ألا يكون لدى العميل مسكن آخر، وأن يكون قد أنجز برنامج ادخار مع مؤسسة مالية خاصة، فإذا ما تم اختياره يُمنح مهلة 18 شهرا لتسلم الدعم.
بالنسبة للعامل الذي لا يمتلك مسكنًا ولم يتلق دعم إسكان من الحكومة، ويتراوح دخله الشهري ما بين 200-270 دولار أمريكي ويرغب في تملك مسكن أو عقار، ولديه جزء من المدخرات، واتبع نظاما ادخاريا مع مؤسسة مالية، يُقدّم له دعم من الحكومة ممثلاً في ضمان الحصول على قرض رهن عقاري في حدود 75% من قيمة المسكن، بفائدة يبلغ معدلها الحقيقي 8%، ولمدة تتراوح بين 12 و20 سنة؛ ويتم الدعم عن طريق المجلس البلدي أو أحد الاتحادات أو الجمعيات التعاونية، وهذه الجهات إما أن تتعاقد مباشرة على البناء أو تشتري المسكن، أو تكلّف وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بذلك، والحكومة ضامنة لكل ذلك عن طريق ضمان الحصول على القرض.
* بالنسبة لأصحاب الدخول المنخفضة الذين يتراوح دخلهم الشهري ما بين 50 و 200 دولار، ولديهم نسبة مدخرات تعادل قيمتها 15% من قيمة المسكن، تقدم الحكومة لهم الدعم اللازم لتمويل شراء الوحدة السكنية بما يقارب 70% من قيمة المسكن، وتجري عملية البناء عن طريق شركات خاصة وطبقًا لمواصفات تحددها الحكومة، ويتم عمل مناقصات للحصول على أنسب العطاءات.. وتشترط الحكومة أن يكون المسكن قابلاً للتوسعة في المستقبل.
حكومة شيلي قامت ب:
* زيادة الإنفاق الحكومي على قطاع الإسكان من 24% عام 1990 إلى 64% عام 1993.
* زادت استثمارات الإسكان بين عامي 1973 و1992 بنسبة 100% بالقيمة الحقيقية.
* عام 1992 زاد سكان شيلي بنسبة 16.8%، بينما زاد عدد المساكن بنسبة 29.3%؛ وأدى هذا إلى خفض كبير للعجز في مشكلة الإسكان في شيلي، وكان ذلك طبقًا لآخر تعداد وطني للسكان والمساكن.
ومن البحث في الرهن العقاري والوصول الى استقرار معيشي للوطن والمواطن مثال آخرالمكسيك.. مشاكل تعوق الحل ونرى أن المقام لايسمح الا بتلخيص المشاكل في وقت لاحق.
* المدير العام التنفيذي لشركة إيواء الديرة للتطوير العقاري رئيس لجنة التطوير العمراني العقاري بالغرفة الصناعية بجدة |
"الاقتصادية"